공인중개사, 부동산 오픈을 망설이는 이유

저는 공인중개사 자격증을 보유하고 있습니다.
뭐 자랑하는 건 아니고요.
한때 부동산 사무실을 오픈하기 위해서 열심히 공부해서 자격증을 취득했었죠.
그리고 부동산 사무실에서 일도 배우면서 의욕을 불태운 때가 있었습니다.
그렇지만 제가 사무실을 열지는 않았습니다.
제가 생각하기에...
지방의 부동산은 서서히 꺾이기 시작했고 앞으로 금리가 지속적으로 상승하면 부동산 가격은 하락을 하다못해 IMF 이후 지속적으로 상승했던 부동산 버블이 터질 것으로 판단하기 때문입니다.

단순히.. 부동산 버블이 터진다고 중개를 안 해?
한번 거래하면 돈이 얼마인데??
매수, 매도 양쪽에 다 받으면 얼마인지 알아??
아침에 출근해서 저녁 늦게까지 일하고.. 야근까지 하는 월급쟁이보다는 훨씬 좋아..
라고 이야기하시는 분들 많습니다.

그런데 저는 조금 다르게 이야기하고 싶습니다.
다르게 생각한 것을 이야기하겠습니다.
먼저 제가 첫 번째로 얼마 전에 데이터를 가지고 이야기를 했었습니다.

 

 

2018/02/23 - 부동산 사무실, 공인중개사를 시작하려는 이들에게..

 

 

 

 

그리고 오늘은 두 번째로 이야기합니다.
저의 과거 경험에 의한 겁니다.

아시는 분들은 아시겠지만
저는 증권사에서 근무를 했습니다.
동양사태도 겪었었고 직원들이 고객과 소송에 걸리는 것도 봤고 민원도 많이 봤습니다.
저도 어이없는 걸고 민원이 걸린 게 있었습니다.
주식이 오를 땐 계속 연락이 되던 고객이 주가가 빠지기 시작하자 연락이 안 됩니다.
그리곤 연락이 와서 책임져라고..
민원 넣었지만 녹취가 다 있고 하니까 저는 아무런 문제가 없었죠.

제가 오늘 하고자 하는 이야기는 손실을 입었을 때입니다.
주식투자하는 사람들 다 알고 있을 겁니다.
손실 날 수도 있다는 거..
하지만 그 손실이 직원의 책임이라고 생각하는 순간
'내 판단이 아닌 직원이 나의 판단을 흩트려지게 했다.'라는 식으로 직원에서 책임을 씌웁니다.

그런 민원과 소송이 언제 많이 나오냐??? 하면요.
주가가 하락할 때입니다.
지금은 주가가 계속 오르니까 문제가 없지만 주가가 하락을 하면 문제가 발생할 겁니다.


서론이 길었는데요.
부동산도 마찬가지입니다.
지난 10년.. 조금 더 과거로 돌려서 IMF인 1997년부터 우리나라의 부동산 가격은 지속적으로 올랐습니다.
서브프라임 사태가 있긴 했지만 그 뒤로도 계속 올랐죠.
자.. 이제 금리가 인상되기 시작합니다.
부동산 가격은 점점 조정을 보일 것이고 또 다른 이벤트로 인해서 금리가 급등하면 부동산 버블이 터지기 시작할 겁니다.
1980년대 일본처럼, 2007년 미국처럼, 2011년 유럽처럼 말이죠.

그런데 여기서 문제가 발생합니다.

 

 

 

- 과거에는 우리는 집은 집이었습니다.
우리집이라고 불리던...
내가 1억 원짜리 집을 사면 집이란 것은 평생 가족과 함께하던 소중한 존재였습니다.
농경사회에서 공업사회를 거쳐오긴 했지만
많은 이들의 평생소원은 내 집 마련이었습니다.

그래서 1억 원을 주고 산 것은 '집'이었습니다.
집값이 올라도 팔 필요가 없었고 집값이 내려도 평생 가지고 갈 집이니깐 안절부절할 필요가 없었죠.
언젠가 다시 오르겠지라는 생각으로 눌러 앉으면 되었으니까요.

그런데 지금의 주택 개념은 어떤가요?
왜 정부가 다주택자에게 보유세를 높이고 양도소득세를 높일까요?
어느 순간부터 집은 거주 목적이 아닌 투자 목적이 되었습니다.

 

 

 

- 즉, 1억 원으로 주택을 하나 샀으면 주택에 대한 재화의 개념이 아니라 1억 원이면 1억 원이라는 투자의 개념입니다.
언젠가는 팔아야 하고 대출을 받았으니 이자도 나가고..
집값이 빠지게 되면 손실을 입었으니 팔 수없고 집값이 올라야 하는...

제가 오늘 이야기하고자 하는 사람들은 투자 개념으로 들어간 사람들입니다.
이 중에서 투자에 대한 개념이 있어서 집값이 하락하면
'하락했구나. 손실 났구나.'
라고 생각하는 사람들도 있겠지만 반대로 손실에 대해서 전혀 받아들지 못하는 사람들이 있을 겁니다.

집값이 하락을 하면 손실을 줄이기 위해서 가장 먼저 설명의무 위반으로 중간에 부동산에게 이야기를 할 것입니다. 심할 경우 소송이 줄줄이 이어질 수도...
잘 모르고 어쭙잖게 설명했다면 엄청난 손실을 감내할 수도 있습니다.

공인중개사 자격증 힘들게 땄지만 과연 지식이 많을까요?
변호사보다 법에 대한 지식이 높을까요?
아닙니다.
손실을 본 사람들은 공인중개사에게 가서 따지기보다는 법무사나 변호사에게 갈 겁니다.
그리고 법적인 문제를 찾아낼 것이고 원하는 것은 계약 무효를 만들어 내는 것이고 차선책으로 손해배상이 겁니다.
아주 시시콜콜한 것도 다 찾아낼 겁니다.

 

 

설마??라고 생각하신다면
저는 과거에 고객 한 명과 5년간 거래를 했습니다.
약 1억 원의 자금으로 매년 1000만 원 수익을 내어주었는데 딱 한번 200만 원 손실을 낸 적이 있습니다.
너무 가까웠기 때문에 핸드폰으로 상품 설명을 하고 녹취가 되는 전화로는 '상품 가입하겠습니다.'라는 확인 전화만 했었는데 문제가 생기자 고객은 바로 민원 걸었습니다.
고객도 5년 동안 워낙 많은 상품을 가입했다 보니 금감원에서도 보상 배율을 20%로 제한했고 회사 10%, 저 10% 해서 20만 원 물어줬습니다.
그리고 그 고객과는 다시는 연락 안 했죠.
그 고객은 아무렇지 않게 전화 와서는 좋은 주식이나 상품 있으면 연락 달라고...

 

 

 

저의 생각으로는
금리 인상으로 인해서 부동산 버블이 터지기 시작하면
투자로 부동산을 매수했던 사람들은 공인중개사들에게 법적인 시비를 걸 겁니다.
왜냐고요?
부동산은 몇억 원씩, 몇십억 원씩 합니다.
손해를 몇억 원 봤지만 소송으로 절반만 받아내어도 몇억에서 몇천만 원이 됩니다.
소송을 하지 않을까요?
그리고 이게 사회적인 이슈가 된다면 실거주자들도 금전적 이득을 취하기 위해 함께 소송을 거는 사람들이 생길 겁니다.

포항 지진 보셨죠?
첫 지진 때보다 약했던 여진 때 피해 보상 신청을 훨씬 더 많이 했다는 거..

 

 

 

 

-  다시 이야기하지만 부동산 버블이 터지기 시작하면 소송이 많아질 겁니다.
예전에야 좋은 게 좋은 거고 집 한번 사면 평생 간다지만
지금은 아파트에 많이 살고 살던 아파트 팔고 더 좋은 아파트로 이사 가는 게 비일비재하잖아요.

또한 변호사들도 여기에 참여할 겁니다.
로스쿨 시행 후에 변호사들이 많아졌고 경쟁이 치열해지면서 중개업무도 함께하려고 하는데요.
만약에 부동산 버블도 인해서 소송이 시작되면 손실 본 사람들을 모으지 않을까요?

과거 동양 사태 때도 개개인은 문제가 없었지만 어떤 단체가 피해자들을 모아서 집단화하면서 커지기 시작했습니다.
개개인보다는 집단의 힘이 작용했죠.
제가 만약에 변호사라면 지금부터 부동산 관련 법을 공부해놓겠습니다.
그리고 버블이 터지고 나면 손실 난 투자자들을 모아서 공인중개사를 대상으로 소송을 진행할 겁니다.
그중에 한두 명만 성공하면 너도나도 소송이 진행될 겁니다.

k-2 비행장의 소음배상은 계속 생겨나고 있죠?
변호사들도 늘어나고 지역도 광범위해지고 있습니다.
여담이지만 시간이 지날수록 k-2 입장에서는 보상금액이 더 커지기 때문에 정말 비행장을 이전하는 게 돈이 적게 나갈 수도 있을 겁니다.

 

 

 

IMF 때 부동산은 그렇지 않았죠?
다들 힘들었고 그 당시에 주택은 거주의 목적이었으니까요.
하지만 앞으로는 다를 것으로 생각합니다.
주택은 투자의 대상이 되었고 손실의 본 사람들 중에서는 법적인 소송으로 피해를 만회하려는 사람들이 생길 겁니다.

만약에 지금 부동산 관련 일을 하시는 분들이 있다면 미리미리 대비를 해 놓으시기 바랍니다.

그리고 압니다.
소송이 무서워서 부동산일 어떻게 하냐고...
그런데 부동산을 금액이 큽니다
소송 한 번으로 그동안 벌어놓은 돈 다 나갈 수 있다는 거..
명심하시기 바랍니다.

 

 

 

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