금리인상과 갭투자

 

최근에 미국과의 금리 역전이 일어나게 되면 우리나라 자금이 미국으로 빠져나가게 된다고 이야기를 하지만 그건 이론적인 거고 실제로 빠져나가는 돈은 그리 많이 않을 것입니다.
다만, 금리 역전 현상이 지속되면 문제는 생기겠죠.
그렇다고 우리나라 경제상황도 좋지 않은데 금리 인상을 하자니 그것도 문제고..

현재 문재인 정부에서 신DTI니 뭐니.. 정책을 내놓으면서 대출을 막고 있는 건 대출해주기 싫어서가 아니라 앞으로 금리 인상이 지속되면 대출이자가 높아질 것이고 그로 인한 가계의 파산 상황을 미연에 방지하기 위한 겁니다.
'돈 없는 사람들은 이제 집도 못 사네'가 아니라 지금은 기다려야 할 때입니다.
말이 옆으로 새었는데요.

저는 오늘 갭투자에 대해서 이야기하고자 합니다.
아뇨.. 좀 더 솔직히 이야기하면 갭투자가 얼마나 쓰레기 같고 위험한 투자 방법인지에 대해서 이야기하는데요.
좀 더 자세히 이야기하면 갭투자의 피해자는 전세권자입니다.
전세 세 들어서 살고 있는 사람들은 조심하세요.
집주인이 돈이 여유가 있는 투자자인지 아니면 돈도 없는 단순히 투기꾼인지...
제가 왜 갭투자하는 사람들을 원색적으로 비난하냐면요
금리 인상과 상관있습니다.
금리 인상으로 집 가격이 조정을 받기 시작하게 되면 그 피해는 전세 세입자들이 입게 될 거니까요.

우리나라에는 전세라는 제도가 있습니다.
주택을 매입하려니 왠지 가격이 떨어질 것 같고.. 비슷하게 돈을 주고 몇 년간 머무르는 거죠.
갭투자는 이렇게 전세 세입자를 끼고 조금의 돈을 주고 집을 매입하는 겁니다.
그리고 집의 가격이 오르면 매도를 해서 차익을 얻는 건데요.

 

 

예를 들어서
집이 1억 원이 합니다.
저는 약 2000만 원의 여유자금이 있습니다.
투자를 하기 위해서 8000만 원이 더 필요한데 주택자금대출은 7000만 원 밖에 안됩니다.
그런데 전세가가 8000만 원이네요.
그럼 전세 세입자가 있는 집을 사면서 매도자에서 2000만 원만 주고 집을 삽니다.
그리고 시간이 지나서 집 가격이 오르면 매도해서 수익을 얻거나 또는 전세금을 높여서 또 여유자금을 만들어서 또다시 갭투자를 하게 됩니다.

 

이게 왜 문제냐 하면요.
전세 세입자의 경우 전세금이 집주인에게 매여 있는 게 아니라 주택에 매여있게 됩니다.
그래서 만약에 주택 가격이 하락을 하거나 집주인에게 문제가 생겨서 경매에 넘어가게 되면 전세금은 주택 경매 가격에 의해서 결정이 됩니다.
선순위인 경우에는 운이 좋게 다 받을 수도 있지만 그것도 시간이 걸리죠.

 

더욱 문제는 주택 가격의 하락입니다.
1억 원짜리 주택을 8000만 원 전세로 들어왔는데
IMF 같은.. 또는 금융위기 같은 문제가 발생하게 되면서 주택 가격이 7000만 원으로 떨어집니다.
그리고 전세 만기가 되면 전세금을 낮추거나 아님 전세금을 돌려받고 다른 곳으로 이사를 해야 하는데
자금의 여유가 있고 양심적인 집주인인 경우에는 돈을 돌려주죠.

그런데 자금이 없거나 비양심적인 집주인을 만나게 되면 돈을 돌려주지 않습니다.
또는 새로운 세입자를 구하게 되면 돈을 돌려준다고 합니다.
현재 세입자는 전세금을 받아야 다른 곳에 이사를 갈 수 있는데 말이죠...

 

 

 

 

지금도 주변에 부동산 관련해서 이야기를 들어보면 이렇게 당하는 세입자들이 있을 겁니다.
그러면 세입자는 돈을 못 받고 전세권 등기 설정하고 먼저 이사를 하거나 아니면 계속 있거나...
그러다 결국 경매를 집어넣는데요.
일단 등기비용이니 경매비용이니 돈은 돈대로 나가고 시간은 시간대로 나갑니다.
그리고 더욱 문제는
현재 주택 가격이 7000만 원인 집을 8000만 원에 전세권 설정되어 있는데 살 사람은 없겠죠?
이런 문제가 생기게 됩니다.

제가 왜 갭투자를 쓰레기 같다고 하냐면요
집주인은 돈 2000만 원을 날려도 그만입니다.
본인이 투자를 한 거니까요.
그리고 손실한도는 2000만 원이 다입니다.
그런데 세입자의 죄는 뭐죠?
안전하게 생각하고 전세 들어왔는데 집주인 잘못 만나서 돈도 못 돌려받고 집값 하락하니 손실도 입게 되고..
지금까지야 금리 인하 시기였으니 집값은 올랐고.. 아무런 문제가 없었습니다.
그런데 앞으로 금리 인상 시기입니다.
우리나라 부동산 박살 나면 경제 엄청나게 무너질 겁니다.

 

 

 

 

- 서브프라임 사태 이후에 금리가 지속적으로 하락하는 시기였습니다.
2010년부터 2011년까지 인플레이션으로 인해서 금리가 인상했던 적이 있었지만
앞으로는 미국의 금리 인상에 의해서 우리나라도 어쩔 수 없이 금리 인상을 해야 하는 시기가 오게 됩니다.

지금까지 이야기한 건 다들 아는 내용이죠?
아니면 들어는 봤던 내용이니까..
하지만 현실적이지 않을 겁니다.
지금까지 실패하지 않았고 지금도 많은 사람들이 부동산에 투자하니까요

앞으로 금리 인상 시기에 부동산이 살아남을 거라고 생각하시나요?
저는 절대 아니라고 생각합니다.
'주식 시장이 하락 할 때 내 종목은 하락하지 않는다.' 라고 생각하는 건 어리석은 겁니다.
하락하지 않으면 운이 좋은 겁니다.

다시 부동산으로 돌아와서
그 이유는 2007년 미국의 서브 프라임과 1990년 일본 버블을 생각하시면 됩니다.
2007년 서브프라임 때는 은행들이 대출을 105%까지 해줬다고 합니다.
집값이 계속 올랐으니까요.
일본은 버블 시기 때는 건물을 담보로 돈을 빌리고 다시 건물을 사고 건물 가격이 오르면 또 대출을 받아서 다른 건물을 사고... 대출받고 건물 사고...
이렇게 반복되다가 금리 인상으로 자금줄이 끊겨버리자 건물을 팔수도 없게 되고 은행은 대출 상황을 요구하고 건물들은 경매로 넘어하고...
그렇게 버블이 꺼집니다.

현재 우리나라의 부동산 시장과 비슷하지 않나요?
주택자금 대출이 70%입니다.
그런데 전세는 약 80% 정도 되죠?
대출 대신에 전세라고 생각하면 됩니다.
집주인들이 대출받아서 이자를 내는 대신 전세를 놓는 겁니다.
문제는 전세로 들어오는 이들 중에 은행에서 대출을 받는 사람들이 있다는 거죠.
또한 일본과는 다른 모습이지만 갭투자를 이용해서 집을 사고 가겨이 오르면 또 집을 사고.. 집을 사고...

 

 

 

 

 

 

- 가게 신용입니다.
1450조 원입니다.
어마어마하죠?
이제 금리가 오르기 시작하면 여기에 이자비용이 발생합니다.
2018년 국가예산이 429조 원입니다.
국가예산의 3배가 넘는 가계대출 규모입니다.
앞으로 대출이자가 1%만 올라도 연 14조 원의 이자가 발생합니다.
감이 잘 안 오시죠?

우리나라 시가총액 3위 기업인 현대차가 작년에 약 5조 원의 영업이익을 기록합니다.
7위인 포스코도 약 5조 원의 영업이익을 기록합니다.
그런데도 단순히 금리 1% 올렸는데 이자비용이 더 많이 발생합니다.
이제는 얼마나 큰지 아시겠나요?

최근에 '회색 코뿔소'라는 말이 생겼습니다.
알 수 있는 위험에 대해서 이야기하는데요. 피할 수는 없다는..
저는 지금의 우리나라 부동산 시장이 딱 그 상황인 거 같습니다.
금리 인상으로 인해서 우리나라 부동산이 무너진다는 걸 알 수는 있지만 막을 수는 없다는 걸..
그래서 그 피해를 줄이기 위해서 문재인 정부가 애쓰고 있다는 것..

부동산 시장이 저금리로 인해서 대출로 움직이고 있다는 것..
앞으로 대출은 막히고 금리는 높아지면서 이자비용이 올라 건 다는 것...

경제의 가장 기본적인 이야기입니다.
금리가 하락하면 인플레이션이 생기고 금리가 상승하면 디플레이션이 생긴다.
결국 디플레이션이 발생하면 부동산 가격은 하락하고 대출 규모는 줄어들고.. 나아가 대출금 상환이 이루어져야 하고 상환을 못하면 경매로 이어지게 되고...
그로 인한 피해는 전세 세입자들이 져야 하는 상황이 생기게 될 겁니다.


제가 왜 이렇게 극단적으로 이야기하냐면요
'우리나라 부동산 망해라.'가 아니라 우리나라의 부동산은 버블이며 앞서 이야기한 회색 코뿔소입니다.
다가오는 위험을 피할 수 없다는 겁니다.

 

 

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