미국 금리인상으로 생각해보는 부동산

 

최근 들어서 주식시장에 대한 글을 적다가 오늘 부동산에 대한 글을 적으려고 합니다.
제가 생각하는 미국의 금리인상으로 인한 문제점 중에 가장 무서운 것은 주식시장이 아니라 부동산 문제이며 나아가서는 우리나라 경제 전반에 영향을 주는 경우입니다.
실제 1980년대 일본의 버블경제, 2007년 미국의 서브프라임, 2011년 유럽금융위기 모두 부동산이 무너지면서 발생한 위기였습니다.

제가 늘 이야기하지만 우리나라는 아직 부동산에 대한 위기를 경험해본 적이 없습니다.
또한 우리나라의 부동산 비중은 상당히 높은 수준이기에 추후에 문제가 생긴다면 무척 강하고 중대한 위기라고 생각합니다.
그래서 금리인상기엔 정말 조심조심해야 합니다.

<시간에 쫓겨 자료 정리를 못해서 오늘 글은 중구난방일 겁니다. 죄송합니다.>

 

 

 

 먼저 우리나라의 경제부터 살펴보겠습니다.
참 재밌는 게 경제는 어렵고 젊은 사람들은 취업을 못하고 있는데 취업자 수는 지속적으로 증가를 합니다.
위에서 이야기하는 취업률이 진짜 좋은 월급 좋고 복지혜택이 좋은 직장에 취업을 했을까요?
하여튼, 취업률을 좋다고 수치상으로 보여줍니다.

 

 

 

- 참.. 재밌는 게 취업자 수는 증가하는데 실업률도 증가를 하네요
실업률은 취업을 포기하면 수치에 들어가지 않기 때문에 왜곡될 수도 있습니다.
조금 안타까운 일입니다.

 

 

 

 

- 가구당 월평균 소득입니다.
매년 증가를 증가를 하고 있습니다.
2017년 3분기에는 평균 소득이 500만 원을 넘었습니다.
우리 집이 한 달에 500만 원 이상 소득을 올려야 평균입니다.

수치라는 게 피부에 와닿지 않죠?
부익부 빈익빈...
부자들이 더 많이 버는 구조

 

 

 

- 협의의 통화입니다.
현제 돈이 얼마나 많이 풀렸냐를 보는 건데요.
2010년부터 계속 증가를 합니다.
양적완화에 저금리에...
증감률을 보면 두 자릿수로 증가할 때도 많이 있습니다.
시중에 돈이 넘쳐난다는 이야기가 이해 가시죠?
817조 원이라는 돈이 돌고 있습니다.

 

 

 

- 가계신용입니다.
1400조 원...
이건 제가 몇 번이나 이야기 했기 때문에 넘어가겠습니다.
현재 은행 대출금리가 3% 조금 넘는데요.
1년에 이자만 42조 원이 발생되고 있습니다.
1%만 금리가 올라도 14조 원이 더 발생되고 1년 이자만 56조 원이 됩니다.

간단하게 1년에 420만 원의 이자를 내고 있는데 금리가 1% 올라서 1년에 560만 원의 이자를 내게 된다면 가계경제에 문제가 없을까요?
한 달에 10만 원이 더 나갑니다.
내가 가지고 있는 아파트 가격이 더 오른다면 문제는 없겠죠.
하지만 아파트 가격은 오르지 않고...
혹시나 문제가 생겨서 아파트 가격이 하락한다면??
그런데 금리는 더 오른다면???

이런 일이 발생할 수 있습니다.

 

 

 

- 실제 문제가 생길 수 있는 게 가계대출 연체율입니다.
2012년 가계대출 연체율이 0.8%입니다.
2017년 11월 가계대출 연체율은 0.3%입니다.
금리가 하락했기 때문에 가계 부담이 줄어들었지 않았을까요?라는 추측을 해봅니다.

 

 

 

- 은행 대출금리입니다.
현재 3.62%인데요.
2012년 5.4%에서 3.62%로 하락을 하면서 연체율은 0.8%에서 0.3%로 감소를 했습니다.

이 말은 다시 금리가 상승해서 대출금리가 5%가 넘어가면 연체율이 증가할 수도 있다는 이야기입니다.
은행 입장에서는 연체율이 올라가면 또 가산금리를 인상시킬 여지가 되는 거죠.

현재 한국은행 정책금리가 1.5%입니다.
그런데 은행 대출금리가 3.62%인데요.
약 2%의 금리차를 생각해봅시다.
미국에서 2019년까지 정책금리 3%를 한다고 했는데요.
그럼 비슷하게 움직인다는 가정하에 우리나라도 2019년에는 한국은행 정책금리를 3%로 하면 대출금리는 5.5% 정도로 예상해봅시다.
연쳬율은 올라가겠네요.
그런데 실제 우리나라의 금리는 더 올라갈 겁니다.
미국과 한국을 비교했을 때 우리나라가 더 위험하고 경제도 안 좋은 국가니까요.
리스크에 대한 이자수익률이 더 높아야겠죠?

또한 이자금액이 달라집니다.
2012년에 대출금리가 5.4% 일 때 가계신용대출 규모는 960조 원이었지만
현재에는 1400조 원입니다. 이자금액이 더 높이 지기 때문에 연체율도 더 올라갈 것이라고 생각합니다.
진짜 가계 월평균 소득이 2012년에 대비해서 현재 50만 원 증가했다면 아닐 수 있겠지만...

 

 

 

 

 

국고채 5년 물과 10년 물입니다.
금리 추이를 보면 됩니다.
최근 들어서 금리가 오르는 것을 볼 수 있습니다.

 

 

 

- 주택 매매가격지수는 급격히 오르다가 2015년부터 완만하게 상승을 하고 있습니다.
위의 10년 물 국채를 보면 2015년 말에 금리가 상승하죠?
박근혜 정부에서 대출을 압박하기 시작했죠?

결국 주택 가격 상승은 대출과 상당한 관계가 있다고 생각합니다.
그래서 지금 문재인 정부의 대출금 감소는 부동산에 상당한 영향을 끼칠 건데요.
문제는 이제 미국발 금리 인상인 거죠.
금리 인상 속도가 너무 빠르면 부동산에 문제가 생기니까요.
정부가 원하는 건 부동산의 완만한 상승이지 하락이 아닙니다.

 

 

 

- 주택보급률은 2002년부터 100%를 달성했네요.
지금 왜 다주택자에게 보유세 인상이나 집을 매도하라고 압박하는지 조금은 이해하시겠죠?
돈이 있는 사람들이 좋은 집, 사람들이 원하는 집을 많이 매수해서 특정지역이 가격이 오르는 겁니다.
실거주자들은 가고 싶은 면 결국 높은 가격에 집을 매수해야 하고...

 

 

2002년부터 주택보급률이 100% 달성되었음에도 주택 가격이 계속 오르는 것은 양적완화와 저금리로 인한 인플레이션이라고 생각합니다.
새로운 주택을 건설하는데 유가나 원재료 상승으로 인해서 주택 가격이 올라가게 되고 결국 새로 지은 주택은 비싸니 낡은 주택을 사게 되고...
이러면서 주택 가격이 동반 상승을 하게 되고 투기세력이 붙게 되고...

 

 

이제는 반대로 될 겁니다.
금리가 올라가면서 이자비용은 오르게 되고 투기세력은 빠져나가고 실거주자는 남고 신축보다 구축이 먼저 많이 빠지게 되고...
이로 인한 피해는 정직한 서민들이 지게 되겠죠.
이를 문재인 정부에서 잘 조율해서 해결해야 하는데...
아마도 많이 어려울 겁니다.

 

 

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