최근 며칠간 대구 부동산에 관한 이야기가 다시 나오고 있습니다.
기사 타이틀은 분당보다 비싼 대구 수성구였고 혹자는 대구 수성구는 다르다고 이야기하고 있으며
기사 내용에는 학군으로 인한 범어동 인근에 대한 수요가 여전하다고 합니다.
하고 싶은 이야기가 너무나도 많은데
결론은 ' 산이 높으면 골도 깊다.'입니다.
특히 대구는요.
대구 부동산은 금리 인상기에 엄청난 후폭풍을 겪을 겁니다.
그 이유를 간단하게 설명드리자면
대구는 예전에는 물가가 저렴한 동네였습니다.
대기업도 없고 옛날 섬유와 IMF 이전의 건설업(청구, 화성)으로 컸는 지역인데 그 뒤로는 대구를 이끌어갈 동력이 없습니다.
많은 인구로 인해서 지역 안에서 먹고사는 정도였죠.
신규로 유입되는 인구도 없고 돈도 없기에 부동산 가격의 움직임이 적었고 임대료가 저렴하다 보니 물가 또한 저렴했습니다.
2013년부터 부동산 가격이 급등하기 시작하고 2015년에 투기 광풍이 불었었죠?
박근혜 전 대통령이 당선되면서 대구 쪽에 외부 자금이 들어오기 시작합니다.
그리고 아파트며 상가며 부동산 가격이 급등하기 시작하죠?
외부에서 들어온 이상한 투자수익률법을 맹신하며 부동산 가격이 올라가고 임대료를 상승시킵니다.
지인도 2014년이었나? 2015년이었나?
현대백화점 뒤에 한의원을 하다가 2년 뒤에 건물주가 바뀌면서 보증금을 1억 원 더 올리고 월세도 2배로 달라고 하면서 결국 폐업하고 말았는데요.
문제는 경제적 유입이 아니었다는 겁니다.
저금리로 인한 유동성 공급이었죠.
앞서 이야기했듯이 대구 부동산의 상승은 대구 경제의 성장이 아니라 외부자금, 유동성 공급이었습니다.
그런데 그 자금들은 2015년에 대부분이 빠져나가게 되고 그 자리를 대구에서 늦게 부동산 공부를 한 사람들이 매우게 됩니다.
상투에서 물린 거죠.
그리고 지금은 실수요자가 그 자리를 대신하고 있는데요.
뉴스는 수성구를 이야기했지만
2018년 3월 이사철과 맞물리면서 전국의 주택 거래량이 20% 증가를 했습니다.
문제는 금리 인상입니다.
실수요자들은 대부분이 대출을 받게 될 건데요.
문재인 정부가 왜 대출 규모를 줄이고 투기관리지역으로 묶고 하는지 아셔야 합니다.
정부에서는 리스크를 지금부터 줄이자는 의미에서
대출 규제도 강화하고 부동산 가격을 잡겠다는 의지도 펴고 있는데..
이는 박근혜 정부 때도 동일했습니다.
(부동산을 사라고 했다가 미국이 금리 인상 신호를 보내자 대출 규제를 했었죠?
- 미국의 현재 다우지수입니다.
2% 넘게 하락을 했는데요.
그 이유가 뭔지 아시나요?
미국의 국채금리가 4년 만에 3%를 돌파했다고 합니다.
미국의 투자자들은 아는 겁니다.
금리 인상의 무서움을...
과거의 유동성장세가 끝나고 실적장세가 도래하면서 주가는 더 올라줘야 하는데
미국의 금리 인상 속도가 예상보다 빠르다는 겁니다.
준비되지 않은 이들의 이자비용 증가 속도가 올라가는 거죠.
우리나라도 마찬가지입니다.
금리 역전을 지켜만 보고 있는데.....
빠르면 5월에 한국은행에서 금리 이상할 거라는 이야기가 나오고 있죠?
미국은 올해에만 2~3차례 금리 인상을 예상하고 있습니다.
그래서 금리가 지속적으로 급등하고 있죠.
미국은 경기도 좋습니다.
- 기사 내용입니다.
3%를 뚫은 미국채금리..
상승 기류 이제 시작...
네... 앞으로 금리 인상은 계속될 겁니다.
제가 몇 년이나 이야기했지만
우리나라 가계부채는 1400조 원입니다.
금리가 1% 라면 14조 원의 이자비용이 발생하지만
금리가 2%가 되면 28조 원의 이자비용이 발생합니다.
이게 상상이 안되시죠?
2017년 삼성전자가 1년간 벌어들인 순이익이 약 42조 원입니다.
2016년에는 22조 원이었습니다.
왜 삼성전자와 비교했냐면요
우리나라에서 당기순이익이 28조 원 넘는 기업이 삼성전자가 유일합니다.
이제 최저금리가 3%대입니다.
42조 원이네요.
삼성전자가 벌어들인 돈을 가계에서는 이자로 다 날리고 있습니다.
- 우리나라 10년 국채입니다.
장기채일수록 금리의 영향을 많이 받습니다.
재밌는 것은 우리나라의 10년 국채도 며칠 전부터 금리가 상승을 했다는 겁니다.
그리고 오늘 미국 국채는 3% 넘었다고 이야기를 하는데
몇 년 국채인지를 모르겠네요
미국도 10년 국채일겁니다.
금리 역전을 생각한다면...
위의 차트를 보면 저점과 고점이 높아지고 있습니다.
전형적인 상승 차트의 모형인데요.
금리 인상은 다들 알고 있는 사실입니다.
이제 중요한 건 속력입니다.
속력에 따라서 경제에 미치는 파급력이 달라질 겁니다.
1990년대 일본의 버블이 붕괴되면서 부동산 급락이 있었습니다.
2007년 미국의 서브 프라임 사태가 있었고
2011년에는 유럽에도 부동산발 위기가 있었죠.
2007년 미국의 서브 프라임의 연장선이라고 생각됩니다.
그리고 마지막으로 터져야 할게 안 터지고 버티고 있죠?
저는 그곳이 아시아라고 생각합니다.
중국과 한국
우리나라와 중국의 부동산 문제가 심각하다는 것은 2008년부터 계속적으로 나왔는 문제인데요
이를 해결하지 못하고 지속적으로 버티기만 하고 있죠.
이제 금리 인상 시기입니다.
이자비용이 증가하고 경제에 악영향을 주기 시작하면 부동산 버블은 터질 겁니다.
일본은 1980년 거품경제를 회복하는데 20년이 걸렸고 미국은 10년이 걸렸습니다.
우리나라는 몇 년이 걸릴지....
분명한 건 정부도 이 문제를 알고 있기에 가계부채를 줄이기 위해 힘쓰고 있다는 겁니다.
다들 눈앞에 문제가 생기지 않았다고 해서 앞으로도 문제가 없을 거라고 생각하지 마세요.
분명히 위기는 다가오고 있고 성장 동력이 전혀 없는 대구의 경우는 그 문제가 아주아주 심각할 겁니다.
글이 도움이 되었으면 공감부탁드립니다.
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