현재 대구부동산 매수가 위험한 이유

 

반갑습니다. 케인즈학파입니다.

얼마전에 라이브 방송에서 한분이 부동산을 물어보셨습니다.

그래서 부동산 관련 영상을 준비했습니다.

 

먼저 내집마련에 대한 이야기가 아닙니다.

투자에 관한 이야기라는 걸 아셨으면 좋겠습니다.

내집 마련은 언제하든 상관이 없습니다.

내집 마련은 돈과 집의 교환이기에 집이 필요하다면 언제든지 사도 괜찮습니다.

투자는 돈과 돈의 교환이기 때문에 상승과 하락이 중요하기 때문이죠.

 

현재 부동산 투자를 해야하냐? 라는 질문에 저는 절대 아니다 라고 말하고 싶습니다.

먼저 제가 2018년 유튜브를 시작할 때 부동산 위험하다고 계속 이야기를 했었고 그 근거로 우리나라 가계부채와 미국의 금리인상을 들었습니다.

 

그럼 2018년 말부터 부동산 가격이 하락을 했습니다.

어떤 이유일까요?

미국의 금리인상??

좀 더 정확히는 우리나라의 금리인상이죠.

 

우리나라는 금리인상이 2017년 11월에 한번 그리고 1년 뒤인 2018년 11월에 한번 일어납니다.

부동산 가격은 2018년 10월을 고점으로 하락을 합니다.

저는 이때 우리나라 부동산 시장이 붕괴된다고 생각을 했습니다.

그런데 미국과 중국의 무역전쟁이 시작되고 경제성장이 점점 하락하면서 미국에서 다시 금리인하를 했었죠.

 

그러면서 부동산 가격이 다시 급등을 합니다.

약 1년간의 부동산 조정을 거치고 상승을 시작하는데 과거 상승과는 비교가 안되죠.

우리나라 금리를 보면 2019년 7월에 인하를 시작하고 거의 3개월마다 하락을 시킵니다.

경제가 침체되면서 금리인하가 필요한거죠.

 

하지만 제가 늘 이야기하지만 금리인하로와 우리나라 경제는 거의 무관합니다.

이렇게 금리인하해도 부동산으로 자금이 가버리고 경제는 계속 안좋았죠.

그나마 최근 코로나로 인해서 미국이 돈을 엄청나게 풀어버리니까 경제가 좋아지는거죠.

우리나라 경제는 수출과 수입이 먼저입니다.

그래서 금리인하는 별 도움 안됩니다.

 

지금까지의 내용은 부동산과 금리의 상관관계에 대한 이야기입니다.

 

 

그런데 최근에 어떤 일이 발생하고 있죠?

미국채금리가 상승을 하고 있습니다.

여러가지 이야기가 있지만 시중에서 판단하는건 미국의 경제가 좋아지고 물가가 상승하면서 연준이 예상외로 빠르게 금리인상을 할 것이다 라는거죠.

연준은 아니다라고 했습니다.

 

일단 미국의 금리인상은 우리나라에 간접적인 영향을 주지만

직접적이진 않습니다.

우리나라 부동산은 우리나라 금리인상이 중요합니다.

 

ㅇ여기서 우리나라 기사를 보겠습니다.

생각외로 한국은행이 올해 금리인상을 할 것이라고 예상하는 기사들이 있습니다.

또한 여기에 없는 기사에서는 우리나라와 중국이 미국보다 빠르게 금리인상을 할 것이라는 내용도 나옵니다.

우리나라의 경제회복과 물가를 생각한다면 금리인상이 예상보다 빠를 수 있겠죠.

 

실제 우리나라 10년물 국채를 보면 1.3%였던 금리가 최근에 2.17%까지 상승한 후 2%대에서 움직이고 있습니다.

앞서 부동산은 금리에 영향을 받는다고 했죠?

국채금리는 대출금리에 영향을 주죠.

하지만 기준금리 인상은 아닙니다.

그렇지만 기준금리 인상을 예상하고 채권을 매도하면서 국채금리가 상승하는 거겠죠.

 

그럼 금리인상이 왜 위험하고 부동산에 영향을 주냐면요

ㅂ부동산 가격이 계속 급등하면서 가계대출이 급등을 한겁니다.

 

전국의 부동산들이 문재인 정부 4년동안 2~3배씩 상승을 했습니다.

당연히 주택담보대출도 상승을 했을거고 가계부채도 상승을 했겠죠.

혹시 정치적으로 박근혜 정부 때도 가계부채 엄청 늘었다고 이야기하겠지만

주택담보대출 비율이 다릅니다.

문재인 정부때는 투기지역 등을 만들어서 대출비율이 40%밖에 안되는거죠.

그런데 부동산이 급등하면서

5억원의 70% 대출에서 10억원의 40% 대출이 되는거죠.

 

대출 총량은 비슷하지만 가격이 그만큼 급등한 겁니다.

 

가계부채는 계속 급증을 했는데 금리는 0.5%라는 사상 최저를 기록하고 있죠.

이제 금리를 인상시키게 되면 부동산은 무너질 수 밖에 없습니다.

 

2013년에 왜 하우스푸어가 나오고 사람들이 자살을 했는지 기억해보세요.

부동산 투자의 실패였습니다.

 

우리나라는 엄청난 부동산 투기를 기록하고 있죠.

부동산이 무너지면 이제 엄청난 후폭풍이 기다릴 겁니다.

그리고 그건 금리인상과 함께 일어나겠죠.

 

부동산 투자를 생각한다면 저는 절대 하지 않을 겁니다.

 

youtu.be/1KiuYeFak1s