홈플러스 리츠상장, 부동산 하락의 신호탄이 될 것

 

 

홈플러스리츠를 상장하겠다고 발표를 했습니다.

제가 하고 싶은 이야기는 홈플러스리츠에 투자하세요. 투자하지 마세요가 아니라

최근 몇년간 불었던 투기바람의 최종판 같은 느낌입니다.

 

 

구독자들께서는 작년에 삼성전자가 액면분할 할때 제가 매수하지 말라고 했던거 기억하시나요?

그 당싱에 삼성전자의 실적은 좋지만 반도체 가격이 고점을 찍고 꺽이는 시점이었고 앞으로 반도체 가격은 좋지 않을것이다라는 보고서가 나오고 있었죠.

외국인과 기관들 주도하에 주가가 올랐고 이를 개인들에게 물량을 넘겨야 하는데 주가가 너무 비싸다보니 50대 1로 액면분할을 해서 개인들에게 물량 넘기기를 한 것 같다라고 말했었죠.

또한 반도체 시장이 하락하고 있다는 근거를 이야기 했었고요.

 

애석하게도 예상이 들어맞으면서 우리나라 주가도 하락을 하고 삼성전자도 하락을 했죠.

올해 삼성전자 반등이 나오고 있지만 단기적인 하락으로 인한 기술적반등에 가깝고 반도체 가격은 여전히 하락세를 보이고 있습니다.

(홈플러스는 삼성물산이 2011년 지분 매각으로 삼성과 무관한 기업입니다.)

 

 

홈플러스리츠..

 

리츠 배당수익률이 7%를 준다고 합니다. 높죠?

저는 이거 개인들에게 물량 넘기기 같습니다.

시장에서 1조 5000억원이 넘는 자금을 가지고 오면서 매년 7%를 준다면 약 14년 뒤에 원금을 가져갈 수 있습니다. 배당수익률이 떨어지면 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

개인투자자들이야 리츠가 상장되니 언제든지 팔 수 있어서 상관이 없겠죠.

홈플러스 리츠는 그걸 노리는 겁니다.

자기들은 1조 5000억원을 시장에서 연 7%로 가지고 오는건데 금리는 더 하락할 수 있고 이 배당수익률은 임대료로 충당할 수 있거든요.

 

 

 

그럼 홈플러스리츠의 재무제표를 보겠습니다.

투자대상인데요.

홈플러스 대형마트 51개점을 4조 337억원에 매입을 합니다.

발행가 4530원기준입니다.

 

51개 지점의 임대보증금이 2조 6731억원입니다.

모집금액이 1조 5650억원입니다.

이걸로 홈플러스 51개점을 매입합니다.

 

뭐 생각나지 않나요?

최근 몇년간 유행한 투자방법이죠.

갭투자... 매매가격 - 보증금 = 투자금액이 되는...

홈플러스 리츠는 1조 5650억원으로 4조짜리 대형마트 51개를 먹습니다.

자금 또한 공모를 이용해서 투자자들을 끌어들입니다.

돈 한푼없이 4조원되는 기업을 먹는겁니다.

 

그리고 매달 185억원정도의 임대료를 받습니다.

1년에 2220억원의 임대료를 받게 되는 겁니다.

산술적으로 1조 5650억원을 투입해서 1년에 2220억원을 받으니 엄청난 수익이죠.

홈플러스의 2017년 3월 ~ 2018년 2월까지의 당기순이익이 2339억원입니다.

이를 임대료로 낸다??

저는 이해가 안가는데요.

 

 

제가 예상하는건요.

홈플러스를 처분하고 싶지만 매수하려는 기업이 없는겁니다. 4조원이라는 금액을 투자할 기업이 없겠죠.

(홈플러스 전체는 최대 7조원까지 이야기가 나옵니다.)

최근 온라인시장이 올라오면서 밀리고 있는데...

 

이를 쪼개서 판매하게 되면 당연히 좋은입지의 홈플러스만 매각이 되고 나머지는 남는거죠.

그래서 홈플러스 측에서 머리를 쓴게 이방법이 아닌가 싶네요.

일반투자자들에게 공모를 받아서 홈플러스리츠를 구성한다음 홈플러스를 매각하는 겁니다.

리츠의 70%만 공모를 하고 나머지 30% 지분을 보유하면서 리츠의 지배력을 가지는거죠.

정말 대단하지 않나요?

내 물건을 팔고 싶은데 다른 사람돈으로 물건을 팔고 물건에 대한 지배력도 보유하는..

제가 왜 양아치 같다고 말하는지 아시겠죠?

 

홈플러스 리츠의 수익성에 대해서는 모르겠습니다.

홈플러스 51개 점포를 3개의 그룹으로 나눠서 12년, 14년, 16년간 임대계약을 맺은거 같은데..

세부적인 계약사항을 모르니..

 

제가 걱정하는건 홈플러스의 실적이 안나온다고 점포들이 계약해지를 하는겁니다.

 

대구 동성로에 있는 롯데영플라자가 그런 이야기가 나왔죠?

한 개인이 영플라자의 장기임대를 믿고 그 건물을 매수했는데 추후에 영플라자가 계약해지를 하고 나가버린다는....

 

홈플러스 리츠도 그럴 가능성이 있지 않을까요?

다들 홈플러스의 장기임대를 보고 투자를 했는데 홈플러스에서 임대계약해지를 하면 말이죠..

그럼 건물들이 텅 비어버리게 됩니다.

홈플러스는 보증금 받고 나가면 되고요.

 

다시 말하지만 리츠 상품의 수익에 대해서는 모르겠습니다.