대구부동산, 3가지 특징에 대해 알아보자

 

- 오늘은 부동산에 대해서 공부하면서 대구부동산의 3가지 특징에 대해서 알아보도록하겠습니다.

결론은 버블이다인데요.

솔직히 저는 대구부동산이 많이 무섭습니다.

대구 사람으로써 부동산이 무너지면 앞으로 몇년간 엄청난 침체가 될 것으로 예상되기 때문에...

 

 

 

 

- 첫번째 특징은 '아파트 분양이 잘된다' 입니다.

호재아냐? 라고 생각할 수 있는데요.

아파트 분양이 잘되는 것은 건설사가 좋은 겁니다.

부동산 가격이 올라야죠.

 

 

 

- 그래서 부동산 가격을 보면 역시 오릅니다.

그것도 가파르게요..

 

문제는요.

대구부동산이 오를 이유가 없다는 겁니다.

 

그놈의 수요와 공급...

그건 대구에 전혀 맞지 않는 이야기인데 주택보급률이 현재 104%이고 계속 증가하는 추세입니다.

대기업이 있어서 취직이 잘되고 수익이 좋냐??

아니죠?

인구도 줄어들고 있고..

 

결국 저금리를 이용한 투기세력인데요.

문제는 계속 오른다는 겁니다.

가장 오래 오르고 있다는게 문제죠.

 

 

 

- 우리나라에서는 서울도 이제 조정기에 들어갔습니다.

해외에서는 고점대비 많이 하락을 했고요.

그런데.. 대구는 아니라는 겁니다.

아직도 미친듯이 오르고 있죠.

 

예전에 대구에서 2조원대였나요?

다단계 사건이 터졌었죠?

대구에는 돈이 많은 부자들이 있고 부동산이 돈이 되니까 너도나도 뛰어드는 겁니다.

 

안타깝게도 시장을 이기는 개인은 없습니다.

부동산이 안터져서 주택가격이 높이 올라도 문제이지만

이렇게 높게 올라간, 부채로 만들어진 부동산 가격이 무너지는 것도 문제입니다.

 

부채를 갚기 위해 더 나은 삶에 투자할 돈이 없어지는 겁니다.

 

젠트리피케이션이 일어나면 왜 그 지역 상권이 무너지는지를 생각해보세요.

건물가격은 올라가고 높은 임대료로 세입자들은 떠나고 특색이 없어지나 사람들이 찾지않고..

 

주거 비용이 높게 형성되면 사람들은 그 지역을 떠날 겁니다.

새로운 사람들이 유입될 요인이 있어야 하지만 대구는 없다는 겁니다.

그 놈의 수성구 학군 하나있네요

 

기업이 없으니 일자리는 부족하고 장사를 하려고 하니 높은 임대료와 이자가 부담되고..

결국 다른 지역으로 떠나게 됩니다.

 

 

 

 

- 두번째 특징은 메이저건설사가 많이 없다는 겁니다.

2017년부터 대구아파트에 분양하는 건설사를 보면

포스코, 신세계, 롯데, 대림정도?? 더 있었나요?

 

듣보잡은 아니지만 중소형 건설사이거나 지방건설사들이 분양을 하고 건설을 합니다.

 

저는 리스크 관리차원이 아닐까? 라는 생각을 합니다.

서브프라임때 문제도 있었고 금리가 인상되니 부동산 가격이 빠질 것이라는 우려와...

계약금은 받지만 혹시라도 부동산버블이 터지면 계약취소가 나올수 있으니...

 

 

실제 저는 아는 건설사 임원에게 대구에 아파트 한두동 지을 곳을 알아봐달라는 부탁을 받았습니다.

대구 부동산 너무 높은거 아니냐니까.

건설사는 상관없다고 합니다.

'대구는 지금 분양하면 다 팔리니까 그냥 짓고 빠지면 된다고... 또한 너무 넓은 곳은 부담되서 안된다.'고..

 

아직 결정은 안났지만

대구에서 개인들이 주택 밀고 상가나 원룸 올리듯이

중소형 건설사들도 대구에 분양이 잘 되니까 일단 아파트 팔기부터 하는게 아닐까요?

 

문제는 대구는 지금 집이 남아돌고 있습니다.

 

 

 

 

- 최근 분양을 보면 분양규모가 작습니다.

1000세대 이상은 보기 힘들고

그나마 분양을 크게 하는게 500 ~ 900세대정도인데 이런 분양은 빈번하지 않습니다.

나머지는 200세대 내외로 분양을 하더군요.

 

그래서 미분양도 거의 없습니다.

나오는 족족 그냥 다 팔리니까요

 

사람들이 맹신하는 수요와 공급이 나오는데

부동산을 가르치는 사람들이 늘 주장하는게 대구에 분양하는 아파트가 많이 없기 때문에

가격은 오른다고 합니다.

 

아마도 그래서 경제흐름이나 부동산에 대해서 잘 모르는 일반인들은 그냥 믿고 사는 것 같습니다.

하지만 다시 이야기하지만

아파트 분양을 적게하는 것이지 대구에 집은 남아돌고 있습니다.

 

 

 

 

- 주택보급률입니다.

현재 대구 주택보급률은 104%를 넘어섰습니다.

 

여기에 문제가 있죠?

가구수대비인데요.

그 가구들 중에는 전세나 월세를 사는 사람들도 있는데요.

집을 사기 위해서는 소득이 늘어야 하는데

경기가 안좋다보니 소득은 줄어들고 이자비용은 높고 사고 싶어도 대출도 힘들고..

집을 못산다는 겁니다.

 

또한 가구수라고 해도 원룸에 나와서 사는 사람들도 있을건데...

집이 비어있는 곳이 수치보다 많다는 겁니다.

결국 부동산이 터지게 되면 전부 물량이 부담이 되는 거죠.

100% 현금내고 집 사는 사람 없잖아요.

다 부채잖아요.

 

그리고 소규모지만 조금씩 계속 물량이 나오잖아요.

특히 대구 연경지구... 저는 이 지역이 문제가 될 것 같습니다.

 

 

 

 

- 결론입니다.

앞서 봤듯이 대구는 현재 주택가격이 오를만한 요인이 하나도 없습니다.

주식에서 이야기하는

비이성적 과열... 이게 대구부동산 시장의 모습같네요.

 

이는 투기이고 버블입니다.

그리고 버블은 언젠가 터지게 되어 있습니다.