부동산이 붕괴되는 이유 (금리인상, 유동성축소)

 

- 최근 들어서 다시 부동산 버블이 터질 것이다. 부동산이 붕괴될 것이다라는 이야기가 많이 나옵니다.

이유는 간단하게도 미국의 금리인상으로 인한 유동성 축소입니다.

 

우리나라 금리가 높을 때도 부동산 가격 급등했었어라고 이야기할 수 있는데요.

그 당시에는 우리나라의 경제성장률이 높았고 산업이 발달하다보니 개발이 이루어지고 높은 임금을 바탕으로 부동산 가격이 올라갔던 시대라면

지금은 저성장의 시대에서 미국의 양적완화로 낮은 금리로 돈을 빌려서 부동산에 투자를 했는 시기이기에 반대로 미국이 금리를 인상시키면 저금리로 빌려왔던 돈을 높은 금리로 갚아줘야 되고 돈을 갚지 못하는 사람들은 자산을 매각하거나 또는 소비를 줄여야 합니다.

 

그래서 금리인상이 무서운 겁니다.

 

제가 왜 금리인상을 강조하는지 표를 보겠습니다.

 

 

 

 

- 부동산 소비심리지수입니다.

문재인정부의 부동산 정책이 9월 3일 발표되었습니다.

하지만 전국적으로 부동산 소비심리는 9월, 10월 계속적으로 상승을 하죠?

이사철과 맞물렸고 사전에 계약했던 사람들도 있었으니 제한적이었을 겁니다.

 

그런데 11월부터 소비심리지수가 하락을 합니다.

정부의 정책이 효과를 보는건가요?

그럴수도 있겠지만 저는 한국은행의 금리인상이 원인이라고 봅니다.

11월에 금리인상을 단행했잖아요. 그리고 11월 금리인상 확률이 거의 90%였었죠?

시장은 두려움을 느끼고 미리 대비를 한 겁니다.

 

 

 

- 한국은행 기준금리입니다.

11월에 금리인상을 했습니다.

부동산 투기꾼들은 이제 이자비용에 부담을 가지게 될 겁니다.

집은 남아돌고 있고 세입자는 안들어오고 갭투자, 분양권에서 계약금만 지불했는데 이자비용을 갚을 능력이 떨어지는 거죠,.

 

저점에서 이제 2번정도 금리인상했는데 뭐.. 라고 하실수 있겠지만

그 2번 모두 우리나라의 경제상황이 좋아서 물가상승을 억제하기 위해 단행한 것이 아닌

미국과의 금리연전, 나아가 미국의 추가적인 금리인상으로 인해서 어쩔수없이 금리인상을 한 겁니다.

 

미국은 현재 2.5%이고 2019년까지 정책금리를 3%에 맞추겠다고 이야기했는데 현재 우리나라의 금리는 1.75%입니다. 더 올라갈 가능성이 있습니다.

 

 

 

 

- 은행 대출금리입니다.

2018년 11월까지만 나와있는데 아직 금리인상분이 반영되지 않았습니다.

대략 3.8%대라고 하더군요.

 

2014년 은행대출금리와 비슷합니다.

여전히 낮다고 생각하실건가요?

그 당시와 대출자금금액이 1.5배정도인거 아시죠?

이자비용이 지속적으로 부담이 되실거고요.

다시 이야기하지만 미국의 지속적인 금리인상이 우리나라 금리를 인상하게 만들고  가계부채와 부동산을 압박하게 될 겁니다.

 

 

 

 

- 많은 분들이 한국은행의 정책금리, 우리나라의 대출금리를 생각하실텐데요.

리보금리라는게 있습니다.

우리나라 은행이 미국은행에게 돈을 빌릴 때 주는 금리인데요

0.25%에서 현재 2.81%까지 올라왔습니다.

 

금리 높으면 돈 안빌리면 되잖아 라고 할 수 있는데요.

똑같습니다.

은행대출금리 높아지면 대출 안받고 현금으로 아파트 사면 됩니다.

그런데 현금이 없으니 아파트를 못사죠?

대출 받아야 하는데 금리가 높죠?

 

리보금리도 마찬가지입니다.

받고 싶어서 받는게 아니라 어쩔수없이 받아야 하는데 그때는 이자가 더 급등하겠죠?

 

그리고 리보금리는 우리나라의 금리인상과는 상관없이 미국의 금리인상으로 계속 상승하는 것 같습니다.

 

 

 

 

- 미국금리입니다.

2015년 12월부터 금리인상을 단행하기 시작해서 지금현재 금리가 2.5%까지 올라왔습니다.

10번의 금리인상을 단행하였는데요

 

횟수가 많은거지 금리가 높은게 아닙니다.

과거에는 0.5%씩 금리를 변화시켰는데요.

지금은 0.25%로 움직입니다. 5번 올린겁니다.

 

저는 미국이 금리인상을 계속적으로 단행할 것으로 보고 있고 올해 2번 인상을 해서 정책금리 3%로 맞춘다고 생각합니다.

 

연말에 파월의장이 '신중하겠다'였나? 뭐 그런 발언으로 시장에서는 금리동결, 금리인하 이야기가 나오고 주가가 반등하였습니다.

또 여기서 감정적으로 휩쓸려서 다들 그런갑다라고 생각할텐데요.

 

파월의장의 발언은 상당히 중립적인 발언이었고 금리인상을 신중하게 단행하겠다는 의미도 됩니다.

또한 그 발언전부터 파월의장은 2019년에는 회의이후에 기자회견을 하겠다라는 이야기를 하면서 올해 금리에 대한 견해를 지속적으로 밝히겠다는 뜻을 보였습니다.

 

그래서 무조건 금리동결, 금리인하라고 보는건 잘못된 방향을 보고 있는 겁니다.

미국의 금리인상은 전세계의 달러를 다시 미국으로 가지고 오면서 유동성을 축소시킬 겁니다.

최근 우리나라의 현금자산들이 은행의 예,적금으로 흘러가는 것과 동일한 모습입니다.

 

 

 

 

- TED스프레드입니다.

미국과 유럽간의 금리라고 생각하면 되는데요.

앞서 보았던 리보금리와 유사한 겁니다.

 

미국은 2007년 서브프라임 사태가 터질 때 1%도 안되던 TED스프레드가 2%대로 급등하기 시작합니다.

그리고 2008년에는 4%까지 올라갑니다.

 

나중에 시간이 지나고 나서야

TED스프레드가 부동산 위기를 미리 보여줬었다라는 이야기나 나옵니다.

 

그렇다면 우리나라의 리보금리는요?

위험하다고 생각치 않으시나요?

그 당시의 경제, 정책, 전세계의 문제 등등이 다르겠지만

우리나라의 금리인상과는 전혀 무관하게 미국의 금리인상에 기대어 금리가 상승하고 있습니다.

그리고 미국은 금리인상을 지속적으로 할 겁니다.

 

 

 

 

- 결론입니다.

저는 2017년이었나요?

자넷 옐런 전fed의장이 2019년까지 정책금리를 3%에 맞추겠다고 한 이야기를 알고 있습니다.

또한 2018년에는 그리스펀 전의장이 미국의 스태그플레이션 우려가 있다고 했습니다.

현재 미국은 완전고용시장이고 경제성장도 뛰어나기 때문에 물가를 생각해서

파월의장은 금리를 3%에 맞출 것으로 생각됩니다.

 

그렇다면 우리나라 또한 울며 겨자먹기로 금리인상을 단행할 수 밖에 없습니다.

앞서 이야기 했듯이 시중의 자금들은 높아진 은행금리로 인해서 예금과 적금으로 흘러들어갈 것입니다.

높아진 대출이자로 인해서 부동산에 대한 선호도는 떨어질 것입니다.

또한 공급이 많은 지역들은 대출이자와 세입자를 찾지 못해서 가격을 떨어지게 될 것입니다.

가장 큰 문제는 팔리지 않는다는거죠.

 

미국의 금리인상으로 우리나라 가계부채와 부동산시장에 엄청난 악영향을 주게 될 것입니다.

회색코뿔소라고 하죠

위험이 눈에 보이지만 피하지 못하는...

 

그게 지금 대한민국 부동산의 모습입니다.

혹시 2013년에도 한국은행 금리인상을 단행했을 때도 부동산 망한다고 했었고

2007년에도 그런 이야기 있었다라고 하신다면

핵심을 잘못 잡으신 겁니다.

 

미국이 양적완화라는 이름으로 전세계에 엄청난 자금을 뿌려댔었고 2013년에도 여전히 제로금리였지만

지금은 미국이 자금을 회수하는 시기입니다. 금리를 계속 올리는 시기죠

 

정말 정말 중요하고 위험한 시기라고 단언합니다.