부동산 하락과 역전세, 피해자는 세입자

 

- 최근에 부동산 하락으로 역전세 나는 곳이 발생하고 있는데요.

그 이야기를 해 볼까 합니다.

개인적으로 부동산이 하락하고 역전세가 나면 가장 큰 손실을 보는 사람은 전세세입자라고 생각합니다.

 

부동산의 급등락이 아닌 안정성을 위해서 전세를 선택했는데

부동산 상승에 따른 수익은 못 받았는데 반해 하락할 때 여러가지 문제들은 다 감내해야 하거든요

 

 

- 최근에 문제가 되고 있는게 역전세죠?

일반적으로 전세 계약을 2년을 하는데 2년뒤 전세가격이 하락을 하는 겁니다.

세입자가 이사를 나갈 때 전세금을 돌려거나 전세가격 하락분의 차액을 내주면 문제될 게 없습니다.

 

하지만 그렇지 않기 때문에 문제가 생기겠죠?

최근 몇년사이에 유행한 부동산 투자가 뭐죠?

바로 갭투자입니다.

투자자들은 전세세입자를 끼고 매매가격과 전세가격의 차액만 투자를 해서 부동산 가격이 오르면 매도를 하고 나오는 투자방법이죠.

 

다르게 생각해보면 그 사람들은 자금에 문제가 생길 수 있다는 겁니다.

아파트는 다 살 돈이 있는게 아니니까요.

대출을 받자니 최근 대출요건아 바꼈죠. 매도를 하자니 거래가 줄어서 매도도 힘듭니다.

 

이런 복합적인 문제들이 쌓이면서 역전세가 우려되고 있는 겁니다.

 

 

 

 

- 전국 아파트 매매가격지수입니다.

2015년까지 상승을 하고 2016년부터는 국지적으로 상승을 하지만

전국적으로는 여전히 상승세를 이어가고 있습니다.

2018년부터 약간씩 하락하는 모습을 보이고 있습니다.

 

 

 

 

- 전국 아파트 전세가격지수입니다.

매매가격은 2018년을 기점으로 약간하락한데 반해

전세가격은 2017년을 고점으로 하락을 하고 있으며 하락폭도 큽니다.

 

즉, 매매가와 전세가의 갭이 커졌다는 겁니다.

갭투자의 매력이 떨어졌죠?

 

문제는 갭투자는 매매가 = 전세가 + 차액(투자금)

전세가가 하락을 하면서 차액이 커졌고 투자금이 더 늘어나는 상황이 되었습니다.

 

투자자들은 가장 좋은 방법은 가격이 오른 아파트를 매도하는 겁니다.

수익도 얻고 세입자에게 돈도 줄 수 있는 방법이죠.

또는 여유자금이 있으면 세입자에게 전세금을 주는 방법도 있죠.

여러가지 좋게 해결할 방법이 있습니다.

 

하지만 그렇지 못하는 투자자들이 있겠죠?

 

 

 

 

 

거래량이 줄었다는 것은 아파트에 신규로 투자할 사람이 없다는 이야기와 실수요자들은 가격이 하락할 것으로 예상하고 관망하고 있다는 이야기입니다.

 

월별 거래량이 2013년, 2015년 수준으로 줄었습니다.

매매가 쉽게 이루어지지 않겠죠?

아파트를 매도하려는 사람이 한두명이 아니기에 많은 사람들과 경쟁해서 이겨야 매도를 할 수 있습니다.

그럼 급매로 낮은 가격에 내놓거나 다른 매수자 유인책이 있어야합니다.

 

 

 

 

- 이런 저런 방법을 찾아봤지만 결국 해결을 못했습니다.

즉, 임대인이 돈이 없다는 겁니다.

실거주자라면 본인이 사는 집이고 집값이 하락하면 5년이고 10년이고 살면 상관이 없는데

투자자들은 그렇지 않죠? 전세금을 내줘야 하는데 돈이 없습니다.

 

이때부터 세입자들의 고통이 시작되는 겁니다.

뭐 대부분이 이렇다는 건 아닙니다. 사람이 먼저고 신용을 우선시 하시는 분들은 어떻게된 돈을 마련해서 주시는 분들도 많이 있습니다.

 

하지만 어떻게 해서든 돈을 못구하는 투자자들에게서 문제가 시작될 겁니다.

 

 

 

- 최근에 기사를 보셨을 겁니다.

전세금을 못 돌려준 임대인들이 하는 방법이죠.

은행이자를 세입자에게 주는 건데요.

 

단순하게 생각하면 은행이자나 별반차이 없다고 생각하겠지만

은행과 임대인의 신용도가 다릅니다. 규모도 다르고요.

그리고 은행대출금리는 3~4%대인데 예금금리는 2~3%대입니다.

임대인 입장에서는 이자비용을 아끼는 방법입니다.

 

또한 월세를 계산하면 타지역은 모르겠지만 대구는 1000만원당 월5만원 ~ 10만원정도를 지급합니다.

연금리로 6~12%를 지급하죠.

전세를 반전세나 월세로 돌리면 천만원당 연 6~12%의 이자를 지급하는데 받는건 은행이자만큼이다??

뭔가 손해보는 거 같지 않나요?

 

또 전세금이나 차액분을 돌려받지 못해서 법정소송을 가게 되면 법정금리로 연15%(확실하지는 않습니다.)를 받을 수 있습니다.

 

세입자는 돈을 돌려받지 못하는 불안감도 있고 줘야 할때는 높은금리를 지급하면서 받을 때는 은행금리라...

이건 아닌거 같네요

 

 

 

 

- 임대인은 다른 방법으로 세입자 들어오면 돈을 준다고 합니다.

결국 돈도 없이 임대업을 하고 있다는거죠.

 

그런데 전세가는 하락을 하고 세입자가 들어온다는 보장이 있나요? 없죠?

다시 전세가가 오를때까지 버티겠다는 겁니다.

누가? 임대인이 말이죠.

 

만약에 세입자가 이사간다고 계약을 했다면 어떻하죠?

다시 대출받아서 잔금치뤄야 하고 이자비용 발생하죠?

 집 나갈 때 그냥 나가나요? 임차권등기하고 나가야죠? 그럼 또 비용나가죠?

 

그리고 반대의 경우를 생각해 볼까요?

여러분이 전세를 살고 있는데 주변 아파트 가격이 오르고 전세가격이 오릅니다.

임대인이 전세가격을 올려달라고 하죠.

몇천, 몇억 올려달라고 합니다.

갑자기 그렇게 큰 돈이 있나요? 없죠? 임대인에게 부탁하지만 임대인은 어떻하나요?

못 올려주면 나가라고 하죠?

 

임대인들이 받아야 할 때는 악착같이 받으면서 왜 줘야 할 때는 안줄까요?

 

 

 

 

- 이번 경우는 2013년도에 제 지인이 직접 경험한 사례입니다.

그 당시에 부동산이 하락한다고 난리치던 상황인데 지인이 신규아파트에 전세로 들어갔다가 나가야 되는 상황이었습니다.

 

임대인은 전세금도 없다 세입자도 안들어온다.

현재 매매가로 집을 사라고 합니다. 아니면 경매넘긴다고 하면서요.

 

어이가 없는 상황이죠.

 

 

 

 

- 앞서 이야기했듯이 다 이렇다는 건 아닙니다.

세상에는 좋은 사람도 많습니다.

하지만 궁지에 몰리면 쥐도 고양이를 문다고 탈출구를 찾지 못하는 투자자들은 자신들의 손실을 세입자들에 전가 시킬 겁니다.

 

그리고 이런 일들이 비일비재하게 일어나고 있고요.

 

 

 

- 그럴 경우에 세입자들은 정당한 권리와 자산을 보호하기 위해서 내용증명과 임차권등기가 기본적으로 이루어지고 나아가 법정싸움을 해야 할 것입니다.

대부분 사람들이 계속 싸우고 감정상해서 민사재판을 가는데

막상 소장 주고 받고 법원가면 만나면 화해로 끝낸다고 하네요.

 

 

이제 부동산의 가격이 조금 빠졌습니다.

전세가격은 미리 하락을 했지만..

그런데 지금부터 이런저런 문제들이 발생하고 있는데

 

본격적으로 부동산 가격이 하락을 하면 상당히 무서운 일들이 발생할 것 같네요.

 

이럴 때 바라 볼 수 있는 건 정부밖에 없네요.

좋은 정책으로 부동산가격을 안정화시키고 피해보는 사람이 없었으면 합니다.