대구, 광주 나아가 대한민국 부동산, 경제, 주식이 폭락하는 이유

 

- 오늘 하고 싶은 이야기는 지난번에 주식시황에서 다루었던 이야기인데요.

많은 부동산 상승론자, 특히 갭투자자들이 아무런 근거도 없이 부동산이 오른다, 오른다고만 하니까 제가 대구부동산, 광주부동산, 나아가 대한민국 부동산과 경제, 주식이 폭락하는 이유를 설명드리겠습니다.

 

먼저 부동산에 대해서 이야기를 할 건데요.

기본적으로 공급과 수요, 투기적 수요, 세계경제에 대해서 이야기하겠습니다.

 

 

 

 

- 먼저 주택보급률입니다.

전국적으로 103%를 넘어섰고요. 대구는 104%, 광주는 105%를 넘었습니다.

서울은 아직 97%도 안되는 상황에서 수요와 공급의 기준에서 보면 서울의 아파트 가격이 올라야죠.

 

최근에 상승론자 이야기들이 재밌는게

예전에는 부동산 가격 상승 이유를 주택보급률을 들어서 설명을 했습니다.

주택이 부족하기 때문에 주택가격, 특히 아파트 가격이 오를 것이다라고..

 

그런데 최근 들어서 이야기는 '돈 있는 사람들은 계속 매수한다.' 뭐 이런 이야기??

'대구 수성구에 돈 있는 사람들이 얼마나 많은데? 신규아파트 수요가 계속 있다.' 뭐 이런 이야기...

이거 보면서 아.. 이제 대구 부동산도 곧 꺽이겠구나 하고 생각을 했습니다.

 

하이먼 민스키 모델에서 이야기하는 고점에서 새로운 논리가 나타났죠

불과 작년에 비트코인도 그랬습니다.

꺽일 때 쯤 되니 여러가지 이야기가 나왔죠.

팔아야 하는데 받아주는 사람들이 없으니 다른 이야기를 들어서 매수하게 만들어야 하죠.

더 간다. 더 간다하고 말이죠

 

 

 

 

 

- 공급측면에서 이야기 하겠습니다.

전국적으로 주택보급률이 103%였는데요

주택건설인허가와 주택착공실적이 2018년 12월에 200% 상승합니다.

서울은 11월부터 증가를 하고요.

광주는 인허가는 7월에, 착공은 10월과 12월에 증가를 합니다.

 

대구는 주택보급률이 104%였는데요.

주택건설인허가가 11월에 4500건, 12월에 5700건

주택착공실적이 12월에 4000건을 보여줍니다.

 

지금 있는 집도 많은데 아파트를 또 짓고 계속 짓고 있다는 겁니다.

왜 지을까요?

답은 간단하죠. 잘 팔리니까.

수요와 공급? 이런거 필요없이 지으면 그냥 다 팔리니까 짓는 겁니다.

대구에 집은 넘치는데 말이죠.

 

왜 그럴까요? 투기적수요 때문입니다.

분양권을 이용한 가격 띄우기, 갭투자를 이용한 가격 띄우기..

 

 

 

 

- 아파트 매매가격지수입니다.

전국적으로는 2015년부터 완만하게 상승을 하다가 2018년 3월부터 하락을 합니다

서울은 계속 상승을 하다가 2018년 중순부터 하락을 합니다.

그런데 광주는 계속 상승을 하네요.

대구는 2018년 12월부터 약간 하락을 합니다.

 

 

 

 

- 전세가격지수입니다.

전국은 2018년 3월경부터 하락을 합니다.

서울도 비슷한 수준에서 하락을 합니다.

대구는 어떤가요? 2015년에 고점을 만들고 하락을 합니다.

최근에 하락이 멈추는 수준이죠.

광주는 작년에 봉선동? 으로 가격을 띄우면서 전세가격도 조금씩 상승하는 것 같습니다.

 

다시 정리를 하자면 서울은 주택보급률은 100%가 안되지만 매매와 전세가격이 하락을 하고 있습니다.

대구, 광주는 주택보급률이 104%, 105%를 넘지만 계속 상승을 하고 있죠.

부동산 투자자들이 말하는 수요와 공급...

뭔가 이상하지 않나요?

공급이 더 많은데 부동산 가격은 상승을 하고 있죠.

그리고 공급은 더더더 많아지고 있습니다.

 

 

그럼 수요입장에서 보겠습니다.

 

 

 

- 수요적인 입장에서 주택을 매수하기 위해 필요한 건 주택을 매수할 돈이 많거나 돈이 없으면 대출을 할 수 있는 능력이 되어야 합니다.

 

주택을 매수할 돈을 버는 능력을 국가적으로 경제성장률도 잡고 대출할 능력을 유동성으로 이야기 하겠습니다.

 

먼저 경제성장률을 보면 우리나라는 최근 몇년간 3%내외로 상승을 했습니다.

매년 부동산 가격이 3%정도만 상승을 하면 그리 문제는 없어보입니다.

 

하지만 문제가 있죠?

저는 미국과 중국의 무역전쟁과 반도체 가격 하락으로 생각합니다.

즉, 우리나라가 벌어들이는 돈이 줄어든다는 겁니다.

여러분의 월급이 줄어들면 집을 살 수 있을것 같나요?

어쩌면 가지고 있던 집도 팔아야 할지도....

 

 

 

 

- 우리나라 수출품입니다.

2018년 우리나라 수출의 20%를 차지했던 반도체가 23%나 하락을 했습니다.

자동차가 선전을 하기는 하지만 최근 LNG선을 계약했다고 이야기 하는 조선은 여전히 하락세입니다.

 

네.. 2019년 1월 수출을 보면

2018년 대비 하락을 했습니다.

 

 

 

 

- 우리나라 흑자국을 보겠습니다.

2018년 1위 국가가 중국이었습니다. 우리나라는 중국에 가장 많은 수출을 했고 흑자를 기록하고 있었죠.

그런데 2019년 1월 국가를 보면 홍콩입니다. 그 뒤를 베트남, 인도가 잇습니다.

중국은 7위네요.

 

뭐 이제 연초니까, 1월 한달이니까 라고 생각할 수도 있지만

저는 다르게 생각하고 싶네요.

지난번에 주식시황에서 이야기 했듯이 미중 무역전쟁에서 미국으로부터 받는 불합리한 조건들을 중국의 적자국들에게 부담을 시키는 겁니다.

 

대기업들이 적자가 나면 계열사나 1차, 2차 밴드회사들에게 단가를 후려치면서 손실을 줄이죠?

중국도 똑같다고 생각합니다.

신사적으로 중국이 다 뒤집어 쓰지는 않겠죠

 

 

수요적인 측면에서 수익이 줄어든다는 점을 이야기 했는데요.

이제는 유동성이 줄어드는.. 대출이 힘들어지고 이자비용이 증가하는 이야기를 하겠습니다.

 

 

 

 

- 미국금리입니다.

아시겠지만 지금의 문제는 미국의 서브프라임으로부터 발생한 겁니다.

대출을 이용한 부동산가격 상승이 결국 터졌고 이를 이겨내기 위해 미국은 인위적인 인플레이션을 위해서 제로금리를 만들고 양적완화를 시행하면서 엄청난 달러를 뿌려됐었죠.

 

세계에 있는 많은 국가들이 그 달러를 빌려서 사용하고 함께 저금리 기조를 이어갔습니다.

그리고 2015년 12월 미국은 금리인상을 시작했고 지금 2.5%까지 금리를 인상했습니다.

 

네.. 전세계에 뿌렸는 달러를 이제 미국이 걷어들이고 있습니다.

경제는 튼튼하고 완전고용에 가까운 시절을 보내고 있지만 애석하게도 미국을 제외한 다른 국가들은 그렇지 못하고 있죠.

미국은 아랑곳하지 않고 금리를 인상시키고 있습니다.

 

2019년 미국이 금리인상을 1번만 할것이다는 이야기도 있고 금리인하 이야기도 있는데요.

금리인하는 미국의 경제지표를 보지도 않고 이야기하는 거고 최소 금리인상 1번 또는 2번정도를 생각하면 되고 저는 미국의 경제지표와 고용지표를 봤을 때 2번정도를 생각하고 있습니다.

 

여튼.. 미국이 금리인상을 지속적으로 하면 세계에 퍼져있는 달러들이 흡수되면서 유동성이 줄어들게 되고 금리는 올라가게 됩니다.

 

 

 

- 한국은 아니야.

우리나라의 기준금리가 얼마나 낮은데...

이제 1.75%인데...

미국 금리올라도 우리나라 금리가 낮기 때문에 부동산 문제없어..

라고 생각한다면.. 하.. 정말 ...

 

우리나라의 경제가 그만큼 안좋다는 의미이고 그래서 금리인상을 못하고 있는 겁니다.

 

 

 

 

- 리보금리를 보면 어느정도 이해가 갈건데요.

리보금리가 우리나라 은행이 미국은행에 단기적으로 돈을 빌릴 때 주는 금리라고 생각하시면 됩니다.

이와 비슷한 미국과 유럽간에 TED 스프레드가 있는데 미국이 서브프라임사태가 터지기 전에 TED스프레드가 증가하는 모습을 볼 수 있습니다.

 

리보금리를 보면 2015년에 0.3%였습니다

1억원의 돈을 빌리면 1년 이자로 30만원만 주면 되는거죠. 얼마나 싼지 아시겠죠?

10억원짜리 아파트를 한채사도 이자로 1년에 300만원만 주면 됩니다

미국이 돈을 얼마나 싸게 풀었는지 아시겠죠?

 

그런데 최근에 이 리보금리가 2.7%까지 상승을 했습니다.

미국이 금리인상을 하면 할수록 이 금리차가 커지는 모습을 보일 수가 있는데요.

아시겠지만 외환위기는 달러가 부족한 상황에서 발생됩니다. 높은 금리를 주고 달러를 빌려야 하죠.

혹시나 외환보유액이 4000억달러다 라고 이야기 한다면

중국이 외환보유액이 1조달러가 줄어드는데 걸린 시간은 1년 6개월이었습니다.

 

우리나라 은행이 미국에 빌리는 이자가 올라가니 우리나라의 대출금리도 올라가겠죠?

 

 

 

 

- 유동성 축소의 근거로 우리나라 대출금리를 보면

현재 3.72%로 계속 상승중입니다.

이번 1월에 3.8%대까지 상승을 했다는 이야기도 나오는데요

이정도 수준이면 2014년 수준보다 아직 낮아.. 라고 생각하실 수 있는데요.

 

또는 2007년 그 당시 대출금리가 7%였던 것과 비교하면 낮다고 생각하겠지만

2006년, 2007년초까지는 전세계가 경제호황이었고 우리나라도 5%대의 경제성장률을 기록하던 시절이었습니다.

 

경제성장률을 떨어졌고 가계신용은 엄청 올라갔죠?

 

 

 

 

- 가계신용을 보면 2012년 960조원에서 2018년 3분기에는 1500조원으로 증가를 합니다.

가계신용이 줄어드는 모습은 극히 보기 드문데요.

이를 계산해 보면

 

 

- 2012년 이자비용이 51조원이 발생합니다.

그런데 2018년 현재에는 이자비용이 55조원이 발생합니다.

 

문제는 가계신용은 계속 증가하고 있고 미국의 금리인상도 계속 진행되고 있다는 겁니다.

우리나라의 기준금리도 따라가 증가할 확률이 높죠. 그러면 대출금리도 덩달아 상승을 하게 될 겁니다.

 

세입자들이 지금까지는 주택가격이 높아서 매수하지 않았다면 앞으로는 높은 이자비용으로 주택을 매수하는데 부담을 느끼게 될 겁니다.

여기에 앞서 이야기한 갭투자자들은 떨어지는 매매가와 전세가, 높아지는 이자비용으로 인해서 상당히 위기감을 느끼게 될 겁니다.

부자들이나 실거주자들은 그 부담이 상대적으로 덜하겠지만

갭투자자... 특히 현금이 부족하면서 여러채의 주택을 보유한 갭투자자들은 상당한 고통이 따르리라 봅니다.

 

금리인상으로 유동성이 줄어드는게 어떤 의미인지 조금은 감이 오시나요?

그럼 세계경제, 그 중 무역전쟁에 대해서 이야기 하겠습니다.

 

 

 

 

- 먼저 중국자료는 2018년 3월까지입니다.

중국 10대 적자국 중에 우리나라가 2위를 차지하고 있습니다.

그리고 아시아 국가 중에 대만, 일본, 말레이시아가 있습니다.

 

앞서 이야기했듯이 미국과 중국의 무역전쟁

중국이 받아가는 흑자를 줄이게 되면 중국의 손실을 커지게 되죠?

그러면 중국은 그 손실을 중국의 적자국들에게 부담을 시키게 될 겁니다.

 

또는 중국의 수익이 줄어들면 반대로 수입도 줄어들게 될테니 중국에 수출에하는 국가들이 타격을 받게 되겠죠.

그 국가들 중에 하나가 우리나라입니다.

특히 우리나라 흑자 1위 국가가 중국이기 때문에 경제적인 영향이 크리라 보고

앞서 자료에서 보았듯이 2019년 1월부터 영향을 받고 있다고 생각합니다.

 

 

 

 

- 중국의 흑자국입니다.

단연 미국이 1위인데요. 미국으로부터 엄청난 흑자를 기록하고 있습니다.

2018년 자료가 3월까지 밖에 없지만

미국이 2위로 내려앉았고 최근 중국은 미국에게 '2025년까지 흑자를 제로로 만들겠다.'고 까지 이야기를 했습니다.

 

중국이 미국으로부터 흑자를 줄이면서 손실을 입게 되면 중국은 그 손실을 어디에서 매우게 될까요?

앞서 보았던 적자국이죠.

우리나라와 대만, 일본 같은 국가들에게 요구를 할 겁니다.

중국이 당했던 그 모습으로 또는 다른 모습으로 말이죠.

 

 

그런데 무역전쟁의 핵심은 미국이 중국으로부터의 적자해소가 아닙니다.

바로 다시 패권을 가져오는 거죠.

과거 일본의 프라자합의 이후 일본이 무너진 것 같은...

 

 

 

 

- 최근 무역전쟁.. 무역합의의 쟁점이 나타났죠.

'위안화 안정적 유지' ..

중국은 이걸 절대 받아들일 수 없을 겁니다.

이게 뜻하는 바가 뭔지 확실히 알고 있으니까요.

 

미국은 중국에게 위안화 약세 만들지 말라는 겁니다.

이게 단순히 위안화 약세를 만들어서 수출이 잘되는 것을 막는다? 고 생각할 순있지만

그것 플러스 중국에게 외환공격을 단행하겠다는 겁니다.

 

네.. 미국이 원하는 것은 중국으로부터의 굴복 또는 중국의 항복이라고 보면 됩니다.

만약에 미국이 실패를 하면....

전쟁이 날 수 있다고 생각합니다.

예전 영국과 중국의 아편전쟁처럼요.. 아편전쟁을 검색해보면 지금 상황과 얼마나 비슷한지 알 수 있을 겁니다.

 

그럼 외환공격의 근거를 이야기하겠습니다.

 

 

 

- 중국의 외환보유액입니다.

2014년 4조달러에 육박하던 외환보유액이 불과 1년 반만에 1조달러가 사라집니다.

2016년에는 3조달러까지 하락을 하죠.

 

그 당시에 해지펀드들의 공격도 있었고 중국의 외환보유액이 얼마까지 하락을 하면 외환위기가 온다, 자금이 빠져 나간다 등 말들이 많았는데요.

 

그런데 문제없이 중국이 막아내었죠?

외화반출을 막은것도 있지만 제 생각에는 중국의 무역수지 때문입니다.

 

 

 

 

 

- 중국이 2014년 외화공격을 당하던 시기에 꾸준히 증가하던 중국의 무역수지가

2015년에는 거의 2배가까이 상승을 합니다.

2016년도 2015년과 비슷한 무역수지를 기록하죠.

수출은 변화가 거의 없는데 수입은 줄어듭니다.

 

1년 사이에 외환보유액은 1조달러가 줄어들었는데

무역수지는 2015년에 6700억달러, 2016년에는 6100억달러를 기록합니다.

 

외환공격을 가뿐하게 막아내게 되죠.

 

그 이유는 위안화라고 생각합니다.

 

 

 

- 중국이 외환공격을 당하고 보유하고 있던 외환보유액이 줄어드니까

위안화가 약세를 띄게 되죠.

그래서 수출에서는 가격경쟁력이 생기게 되고 수입물가는 상승을 해서 수입이 줄어들게 되었는겁니다.

 

 

그냥 저의 말도 안되는 스토리라고 생각하시나요?

그렇다면 한번 생각해 보세요.

트럼프가 무역전쟁 전에 뭘 했는지..

중국과 우리나라에 환율조작국 프레임을 씌웠습니다.

그리고 무역전쟁을 시작했고 관세를 높였죠.

 

환율조작국으로 만들면서 위안화 약세가 안되게 말이죠.

이제 무역전쟁을 시작했고 최근 협상에서는 '위안화 안정적 유지'를 집어넣고 있습니다.

 

중국도 바보가 아닌 이상 앞으로 외환공격을 가하겠다는 걸 알겠죠.

 

여튼 미국은 중국에게 무역흑자를 줄임으로써 달러의 유입을 줄일겁니다.

그리고 시간이 되면 다시 외환공격을 가하겠죠.

대신 지난번의 실수를 줄이기 위해서 더 단단하게 준비를 해서요..

미국은 금리인상도 지속적으로 할 겁니다.

중국의 외환보유액이 줄어들면 줄어들수록 금리인상을 들고 나올 수 있는데 그 효과를 줄이기 위해서 말이죠.

 

앞서 보았듯이 중국이 경제가 안좋이지면 그 여파는 수출을 많이하고 있는 우리나라에도 미치게 될 겁니다.

그것도 상당히 크게 말이죠.

 

 

 

 

- 결론입니다.

주택보급률이 높은데도 여전히 공급이 증가하고 있습니다.

경제성장률은 둔화되고 있고 금리인상으로 대출금리 상승 등으로 유동성이 축소되고 있어서 신규 주택매수자들이 줄어들고 있습니다.

미중간의 무역전쟁으로 중국의 경제가 침체되고 문제가 생기면 그 여파는 우리나라에 큰 타격을 주고 나아가 아시아 국가 전반적으로 경제위기를 가져 올 수 있습니다.