서울부동산은 하락하고 대구부동산은 오른다고? 과연 그럴까?

 

- 오늘 이야기하기에 앞서 저는 부동산 하락론자입니다.

그냥 떨어져, 급락할꺼야가 아니라 미국의 금리인상, 전세계의 경제침체, 미중간의 무역전쟁 등 경제지표와 수치 등에서 하락을 나타내고 있기 때문에 우리나라 부동산도 곧 하락할 것으로 보고 있습니다.

그리고 부동산 하락시 가장 큰 문제는 몇년전부터 유행처럼 불고 있는 갭투자 입니다.

 

 

오늘은 서울부동산은 작년부터 하락을 하고 대구부동산은 여전히 오르고 있다고 하는데 이게 맞는 말인지 한번 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

- 먼저 서울과 대구 아파트 매매가격지수입니다.

이것만 보면 대략 감이 오죠?

서울 아파트 가격은 지난 몇년간 계속 상승을 했습니다.

그리고 2018년을 고점으로 이제 한번 쉬어가는 추세이고요.

대구 아파트 가격은 2015년에 고점을 한번 찍고 하락을 하다가 2017년말부터 다시 상승을 해서 2015년 수준까지 올라왔습니다.

 

먼저 하락을 했다가 상승하는 것과 계속 상승하다 최근에 잠시 쉬어가는 차이정도라 보시면 될 듯합니다.

 

 

 

 

- 서울전체 아파트 매매가격지수입니다.

서울은 보시면 구마다 상승폭의 차이는 있지만 전반적으로 우상향하는 모습을 볼 수 있습니다.

 

 

 

- 대구전체 아파트 지수입니다.

2017년 하반기 전까지의 모습을 보면 등락폭의 차이는 있지만 함께 상승을 하고 함께 하락하는 모습을 보였다면 최근 아파트 가격 상승은 수성구와 중구에서만 유독 두르러지게 상승을 합니다.

 

 

 

 

 

- 부동산 소비심리지수입니다.

서울은 2018년 8,9월에 강세를 보이다 10월부터 하락세를 보입니다.

11월 그리고 12월에는 급락을 하는데요.

 

반면에 대구는 서울과 비교해서 8.9월에 낮음 심리를 보였지만 11월, 12월에 하락폭도 그리 크지 않습니다.

 

앞서 보았듯이 서울이 많이 올랐기 때문에 심리적으로 하락세가 많기도 하겠지만

조금은 스마트머니적인 성격을 보이지 않았나 생각합니다.

 

시장의 경제지표를 보고 발빠르게 움직였는거죠.

이에 반해 대구는 핫머니의 유입과  2015년 이후 부동산 가격 하락으로 움직이지 못한 것을 2017년 서울부동산이 움직였던 방법을 통해서 2018년에 가격을 띄우지 않았나는 생각을 합니다.

그리고 여기에 발맞춰 실수요자들도 움직였고..

다만 이 움직임이 주로 수성구와 중구에 편중되었습니다.

 

 

 

 

- 서울 스마트머니라는 근거입니다.

2018년 11월에 우리나라의 금리인상이 있었죠.

서울 부동산 소비심리는 10월부터 하락을 했지만 9월에 부동산 대책이 발표되었고 금리인상에 대한 이야기가 계속 나왔던 시기였죠. 그래서 빠르게 부동산에 대한 심리가 식었는 것 같습니다.

 

그리고 이를 뒷받침하는 근거는 M1, 협의의 통화입니다

 

 

 

 

- 협의의 통화는 현금통화와 수시입출금용 통화를 이야기하는데

2015년을 고점으로 상승폭이 둔화됩니다.

갈수록 시중에 현금이 줄어든다는 의미로 받아들일 수 있습니다.

2016년에 증가율 15.4%, 2017년에 9.2%, 2018년에는 4.9%로 증가율이 둔화되고 있습니다.

2018년 월별로 보면 12월에는 1.9%로 둔화되는 모습을 볼 수 있습니다.

 

시중에 통화가 줄어든다는 의미는 투자할 자금이 줄어든다는 의미가 될 수 있죠.

현재 투자중인 사람들은 본인들의 자산을 매각하기 위해서는 풍부한 유동성이 바탕이 되어서 빨리 빨리 매도하고 싶지만 시중에 돈이 줄어들면서 시간이 걸릴 수 있습니다.

 

반대로 매수자는 돈이 부족해서 못사게 되는 경우도 생기겠죠.

그래서 서울에서는 높은 부동산 가격을 조금 낮춰서라도 빨리 매도하는 것 같습니다.

 

 

 

 

 

- 어떻게 보면 이 문제가 커 보이는데

최근 몇년간 부동산 상승은 풍부한 유동성과 갭투자자들의 매수였습니다.

 

앞서 보았듯이 협의의 통화는 줄어들고 있습니다.

그리고 전세가격지수를 보면

매매가격지수와 차이를 보이고 있습니다.

서울의 경우 매매가격지수는 지속적으로 상승한데 비해서 전세가격지수는 2017년을 고점으로 하락하고 있습니다.

 

즉, 갭투자의 매력이 떨어지고 있죠.

갭투자는 전세가율이 높은 아파트를 대상으로 적은 차액으로 투자를 해서 높은 수익을 얻는 방법인데 매매가와 전세가가 차이가 나니 매력도가 떨어진 것입니다.

 

문제는 전세가가 먼저 하락을 했다는 점에서 전세 수요보다 전세공급이 더 많다고 예상할 수 있겠습니다.

대구 또한 마찬가지입니다.

2015년까지 매매가와 전세가가 함께 상승을 했고 2017년 하락도 함께였다면

이번 상승에서 매매가만 상승을 하고 전세가는 횡보를 하고 있습니다.

 

앞서 대구는 수성구와 중구가 가격 상승을 이끌었는데 전세는 어떨지 보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

예상컨데 물려있던 투기세력, 최근에 들어온 투기세력들이 서울에서 부동산 가격을 띄운 방법을 이용해서 가격을 올렸고 여기에 아파트 신규입주와 실수요자들이 화답을 하면서 가격이 많이 올라간 것 같습니다.

 

다만 대구에서도 갭투자자들은 재미가 없을 것 같네요.

 

이제 거래량을 보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- 대구 주택거래 입니다.

2015년 초반까지 거래량이 급증을 했다가 거래량이 뚝 떨어집니다.

그리고 2016년부터 다시 거래량이 회복되고 있습니다.

 

그래프로 봐서 거래량이 하락폭에 절반정도 올라왔다고 생각할 수 있으나

옆에 수치를 보면 현재 거래수준도 상당히 높다는 걸 알 수 있습니다.

 

 

 

 

- 서울 아파트 거래입니다.

2015년까지 증가를 합니다.

그리고 2017년까지 계속 증가를 합니다.

 

앞서 보았던 아파트 매매가격과 비슷한 모습을 보여줍니다.

 

 

 

 

- 대구 아파트 거래입니다.

앞서 보았던 아파트 가격은 2015년 수준까지 올라왔는데

거래량은 그에 미치지 못하고 있습니다.

 

 

 

 

가격은 수성구와 중구가 높게 올렸는데 반해 거래량의 증가는 높지 않아 보입니다.

예년수준 같은데요.

 

수치로 보겠습니다.

 

 

- 수치로 보겠습니다.

중구의 거래량은 14년, 15년 수준으로 올랐습니다.

하지만 수성구는 17년 대비 18년에 거래량이 줄었습니다.

그런데 가격은 급등을 했죠?

 

달서구도 거래량이 증가를 했지만 가격상승은 높지 않았습니다.

 

 

저는 작년 여름에 친구가 이사할 아파트를 같이봐주다 대구도 서울처럼 가격을 만들어서 올리는 상황을 예상했었습니다.

그리고 그 뒤로 가격이 급등하더라구요.

 

그 방법에 대해서는 이야기 어렵습니다.

현재 부동산 투자자들, 높은 가격에 매수한 실수요자들이 부정할테니까요.

대신 2018년 9.13 부동산 대책을 보면 나와 있습니다.

 

 

 

 

- 9.13 부동산 대책의 핵심은 투기적 수요를 잡는다는 겁니다.

왜 나왔을까요? 이런 생각해보신 적 있으신가요?

저 또한 관심이 없었는데 대구에서도 2017년에 서울부동산 가격 급등 때 문제가 되었던 일들이 일어나면서 관심을 가지게 되었고 9.13 부동산대책으로 나오더라구요.

 

 

솔직히 투기꾼들이 투자라는 명목하에 이상할 걸 배워와서 가격만 급등시키고 있는데요.

주식에 보면 작전주라고 있습니다. 가치는 별로 없는 주식에 여러가지 프레임을 씌워서 사람들에게 좋다고 하곤 가격을 급등시키죠.

사탕 하나 사먹지 못하는 가상화폐도 그랬고 늘 적자나는 바이오, 제약도 종교마냥 급등했죠

 

지금의 부동산 또한 마찬가지입니다.

 

 

 

 

- 1.실거래 신고 시간을 단축해서 시장 모니터링을 강화한다고 합니다.

2.실거래 무효, 취소 해제시 신고 의무화 한다네요.

이거 가지고 장난 많이 쳤죠?

3. 자전거래 등 실거래 교란행위 금지

2,3번 이 두개를 이용하면 가격을 계속 급등 시킬 수 있습니다.

그래서 정부에서 강경하게 나가는 거죠

 

 

 

 

 

- 분양권, 입주권 소유자는 무주택자에서 제외

이것도 분양권 매매로 가격을 급등 시키니 정부에서 나선거죠.

 

대구부동산 가격 급등 원인 중에 하나라고 봅니다.

 

 

 

 

저는 여전히 부동산 하락을 예상하고 있으며

더 이상 가격이 오를만한 호재가 없다고 생각합니다.

악재는 많이 있죠

 

제가 작년 영상에 '부동산 전문가라고 하는 사람들 전문가 아니다' '전문가라면 리스크 관리도 해줘야 하는데 계속 오른다고만 주장한다.' 고 이야기 했었죠?

시장에서 위험 신호를 계속 울려주고 있는데 그 위험 신호를 알려주는 사람이 없다는 겁니다.

 

다들 현명한 판단하셔서 좋은 결과 있기를 빌겠습니다.