부동산, 하락은 없다. 하지만 버블은 터진다.

 

 

- 최근에 부동산을 공부하면서 느끼는건데

부동산이 하락할 것 같지 않다는 생각이 듭니다.

 

지금까지 저는 부동산이 하락할 것으로 예상하고 현금화를 했었는데

경제가 저성장으로 유지가 되고 2008년부터 시행되었던 양적완화 기조에서 금리인상으로 가게 되면서 유동성이 축소가 되면 당연히 부동산에 있던 자금들도 빠져나가면서 '부동산 가격이 하락을 할 것이다.'라고 생각을 했습니다.

그런데 과거 데이터를 보니 부동산이 하락했던 경우는 극히 미미했고

오를때는 많이 오르고 떨어질 때는 미미한 수준으로 하락했더군요.

 

 

 

 

- 1986년부터 주택매매가격 증감률입니다.

우리나라가 강하게 하락했던 경우는 1998년 IMF 시절입니다.

이당시는 외환위기로 달러가 강세였기에 상당히 고금리였던 시절이며

기업들이 다 무너지는 시절이었습니다.

 

그리고 그 뒤에는 다시 주택가격이 상승을 하고 2002년에는 1년에만 16%나 상승을 했습니다.

또한 2005년에 우리나라 경제가 좋아지면서 부동산은 다시 11% 넘게 상승하는 모습을 보입니다.

 

다시 보면 1998년 IMF 이후에 부동산이 하락했던 년도는 2004년, 2012년 두번 뿐이었으며

2004년은 2.07% 하락, 2012년은 0.03%하락을 했습니다.

상승했는 것에 비하면 하락한 것도 아니게 느껴집니다.

 

 

 

 

- 미국의 케이스 실러 지수입니다.

2001년 기준으로 부동산 가격이 계속 상승을 하고 2007년 서브프라임 사태를 겪지만

5년 뒤부터 부동산 가격은 다시 상승을 합니다.

 

미국에서 인위적인 인플레이션을 일으켜 부동산 가격을 부양한 것도 있지만

부동산 가격이 계속적으로 오른다는 것을 보여주고 있습니다.

 

 

다만, 문제는 부동산은 한번 무너지면 상당한 충격을 줍니다.

IMF 시절 우리나라는 12% 하락을 했고 미국은 서브프라임 사태로 약 30%가 하락을 했습니다.

 

 

 

 

 

- 이렇게 상당한 충격을 주는 부동산 폭락 시점은 언제인가?

알 수 있냐? 고 물었을 때..

모릅니다.

아는 사람들도 극히 드믑니다.

 

이 타이밍을 아는 사람들은 정말 큰 돈을 벌겁니다.

 

 

 

 

 

- 하지만 저에게 부동산 투자를 할거냐?

아님 주변 사람들에게 권할거냐? 라고 묻는다면

저는 '절대로 투자하지 않는다.' 라고 말할 겁니다.

 

그 이유를 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

 

- 미국의 서브프라임 사태입니다.

그 당시에 주택담보대출을 하면 105%까지 대출을 해준다는 이야기가 있었습니다.

주택 가격이 계속 급등을 하니 은행에서는 돈을 더 빌려주고..

소득이 없던 사람들도 주택을 사면서 받을 대출금으로 소비를 한다는 이야기가 있었습니다.

 

그리고 은행들은 주택담보대출증서를 다시 상품화 해서 돈을 빌리고 그 돈을 다시 대출해주고...

결국 터졌습니다.

 

일본의 버블경제도 그랬죠.

저금리의 대출을 이용해서 건물을 사고 다시 건물을 담보로 대출을 해서 다른 건물을 사고...계속 반복하다가 일본정부에서 금리를 올리다가 부채투성이었던 버블경제가 무너지기 시작했습니다.

 

여기서 2가지를 알 수 있습니다.

첫번째. 두 국가가 부채로 이루어진 부동산 가격 거품이었다

두번째. 부동산 거품이 터질 때 아무도 몰랐다.

 

 

 

 

- 다시 우리나라로 와서 증감률을 보면 재밌는게 있습니다.

주가차트는 1995년을 고점으로 계속 하락을 했는데

부동산은 IMF전까지도 상승을 했습니다.

92년, 93년 하락이 강하긴 했지만 87년 ~ 89년까지 워낙 높게 올랐기 때문에...

그리고 보합세를 유지하다 96년, 97년에도 부동산 가격은 올랐습니다.

 

결국 1997년 12월에 IMF를 맞게 되죠.

부동산이 터질 때까지 아무도 몰랐다는 겁니다.

 

 

저는 부동산은 언제 터질지 모른다는 것과 터질때까지 계속 오른다는 것을 말하고 싶습니다.

 

 

그럼에도 불구하고 제가 왜 부동산 투자를 하지 않는다고 말하냐면요

 

 

 

 

- 가계신용입니다.

앞에 미국과 일본 모두 부채가 문제였죠.

 

우리나라 역시 2003년 이후에 부채규모가 약 3배가량 증가했습니다.

총액은 계속 증가를 하고 있습니다.

 

부동산이라는게 부채를 동반하기 때문에 위험합니다.

 

 

 

 

- 미국금리의 상승입니다.

양적완화, 제로금리를 통해서 전세계에 뿌려놓았던 달러들을 이제 회수하기 시작합니다.

소득이 낮고 달러가 부족한 국가들은 IMF에 돈을 빌리게 됩니다.

 

또한 위의 차트를 보면 미국은 경제침체국면에서 금리 인하등을 통해서 유동성을 공급했었고 이번에는 양적완화까지 단행했습니다.

 

다음번 경기침체국면에서 금리인하를 하기 위해서 미국은 생각외로 높은 금리수준을 유지할 필요가 있습니다. 그래서 금리인상이 제법 높게 될 것같습니다.

 

 

 

 

- 문제는 우리나라입니다.

금리를 계속 인하를 했었는데요. 지금 경제와 물가가 낮다보니 저금리 기조를 유지하고 있습니다.

부동산으로만 자금이 흘러가고 있습니다.

 

미국과 우리나라의 금리차가 점점 심해지고 있기 때문에

대외적인, 대내적인 문제가 발생하면 외환 이탈로 인해서 금리가 무섭게 상승할 여지가 있습니다.

 

 

 

 

- 미국과 우리나라 은행의 금리차인 리보금리입니다.

불과 몇년전만해도 0.25%였던 리보금리가 최근에는 2.81%까지 올라갔습니다.

우리나라가 미국에서 돈을 빌릴 때 이자율이 올라갔다는 겁니다.

 

미국의 서브프라임 사태가 발생하기 전에

미국와 유럽간의 TED스프레드차가 급격히 높아지면서 미국의 위기를 미리 알 수 있었다는 이야기도 있었습니다.

 

우리나라 또한 리보금리의 급등으로 조금은 경계를 해야하지 않을까요?

 

 

 

 

- 대출금리입니다.

계속 하락하던 대출금리가 최근에 반등세를 이어가고 있습니다.

 

앞서 봤던 가계신용규모는 계속 커지는데 이제 대출금리까지 상승을 하면 이자비용은 늘어나게 됩니다.

소비가 줄어들게 되겠죠?

 

 

 

 

 

- 그럼 우리나라의 경제는 어떤가??

불과 10년전에는 5%대 성장도 했었지만 이제는 2%대 후반정도의 저성장기조로 가고 있습니다.

 

저성장국면에 높은 가계부채, 높아지는 대출금리...

분명히 문제가 생기지 않을까요?

현재 우리나라 부동산은 버블이라고 생각합니다.

 

 

 

 

- 결론입니다.

우리나라 부동산은 테마주 같은 느낌입니다.

실적을 동반한 양적성장이 아니라 실적은 전혀 나오지 않지만 어떤 이론이나 스토리, 테마등을 통해서 가격을 올리고 여기에 개미들이 동참하면서 자금이 유입되고 세력들은 이것을 이용해서 가격을 띄우고...

 

결국 높은 가격에서 세력들은 개미들에게 물량을 넘기면서 빠져나가게 되는..

수급이 약해지게 되면서 가격은 서서히 하락을 하게 되고 개미들은 이곳저곳에서 다시 간다 매수하라는 이야기만 하게 되고 가격은 다시는 높은 가격으로 올라갈 수 없게 되어버리는 테마주 말입니다.

 

 

테마주의 속성상 어디까지 언제까지 올라갈지는 아무도 모릅니다.

하지만 가상화폐에서 봤듯이 고점은 있고 고점에서 꺽여버리면 그때부터 공포가 시작될 것입니다.