대구 경제와 부동산, 장기침체 온다

 

- 우울한 이야기인데요.

대구는 원래 경기가 안좋은 동네였지만 앞으로 더더욱 어려운 시절이 올겁니다.

 

저는 어제 신남역에서 현대백화점 - 명덕 - 건들바위네거리 - 대백프라자 - 수성병원 - 동성초등학교 - 범어네거리 - 만촌역까지 걸었었는데요.

중구, 수성구 지역에 상관없이 임대라는 표시가 붙어있었습니다.

 

제가 태어나서 가장 많이 있는 것 같은데요.

상가에 임대가 붙어있는게 결국 장사가 안된다는 이야기입니다.

높은 임대료, 물가, 임금 상승 그리고 소비를 안합니다.

결국 가게 문을 닫을 수 밖에 없게 되는건데..

 

이런 모습은 장기적으로 진행 될 겁니다.

오늘은 그 이유에 대해서 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

 

- 버블이 특별한 게 있는게 아닙니다.

튤리버블, 가상화폐, IT버블, 서브프라임사태, 일본의 버블경제

 

가치와 가격에서 가치보다 가격이 이상할 정도로 급등을 하면 그게 버블입니다.

가격이 오를 때는 이상한 이론들이 다 나옵니다.

그리고 사람들은 그게 진짜라고 믿고 수익을 얻기 위해서 달려듭니다.

결국 버블이 터지고 나서야 깨닫게 되는거죠.

 

대구부동산.. 어떤가요?

대구가 질적성장을 했나요? 기업들이 들어오고 취업이 잘 되어 경기가 좋아지고 돈이 활발하게 움직였나요?

아니요. 대구의 성장은 멈췄습니다. 어쩌면 하락하고 있죠.

 

그런데 투기적인 세력들이 분양을 받으면 무이자인 점을 이용해 계약금만 내면 부동산을 소유할 수 있었고  최근에는 갭투자를 이용해서 소액으로 투자가 가능하게 되고 이로 인해 대구부동산 가격은 올라가고 그 뒤를 대구사람들이 투자라는 개념으로 따라 붙었으면 가격이 급등을 했습니다.

 

월가의 격언 중에

'바보가 더 큰 바보에게 판다.' 는 이야기가 있습니다.

 

 

앞으로 대구의 경제, 부동산이 장기침체 되는 이유입니다.

 

 

 

 

 

- 먼저 상가공실입니다.

여러분들 문을 열고 동네라도 한번 걸어보세요.

얼마나 많은 상가가 공실 상태인지요.

몇집 건너 임대라고 붙어있을 겁니다.

 

대구는 지금 소비도 안하고 있고 임대료, 인건비만 올라간 상황이죠.

소득을 올려줄 요인도 없습니다.

금리가 지속적으로 상승하면 공실은 더더욱 많아질 것이고

경기침체는 계속 될 겁니다.

 

 

 

 

비싸게 팔아야 하고 실소유자들은 집이 필요하니까 높은 가격에 사게 되는 거죠.

이 이야기를 꼭하고 싶습니다.

소위 부동산 전문가들이라는 사람들이 돈을 받고 이야기를 한다는게

수요와 공급입니다.

 

통계청 자료업니다.

대구의 주택보급률을 보면요. (2010년부터 시작)

주택보급률이 100%이상입니다.

그리고 최근에 2015년부터 주택보급률을 계속 상승하고 있습니다.

그런데 아파트 가격은 계속 오르죠?

 

결국 투기를 하는 사람들이 가격을 올리는 겁니다.

비싸게 팔아야 하고 실소유자들은 집이 필요하니까 높은 가격에 사게 되는 거죠.

 

가치가 0에 수렴하는 가상화폐에 몇천만원씩 넣는데

부동산 또한 가격이 오른다고 믿으니 사는 겁니다.

그런데 현실은 그렇지 않다는 겁니다.

 

 

 

 

 

- 인구수 감소입니다.

대구의 인구는 지속적으로 감소를 하고 있습니다.

가구수는 증가할 수 있는데요.

1인가구의 증가? 월룸이나 오피스텔이 혼자 지내기 더 편하죠. 누가 아파트는 사서 혼자 지냅니까?

가구수가 늘어난 것은 분양권 청약을 위해서 가구수를 쪼개서 당첨확률을 높이는 거라 생각됩니다.

 

청약점수 올리기 위해 가상으로 결혼도 시키는 판국이니...

 

 

 

 

- 대구 인구를 구별로 봤습니다.

최근에 가장 핫한 수성구 또한 2010년부터 인구가 유출되고 있습니다.

인구가 줄어드는데 부동산 가격은 오른다??

 투기적인 수요로 인해서 가격을 띄우는 것 뿐입니다.

 

혹시 달성군 인구증가가 눈에 띄는데 여기에 대해서는 말하지 않도록하겠습니다.

 

 

 

 

- 대구에는 대기업이 없습니다.

가장 큰 문제인데요. 청년들이 취업할 곳이 부족하다는 겁니다.

그나마 성서공단의 중소기업, 아님 은행, 증권, 보험 등의 금융권, 의사,변호사 정도...

근로자들이 일을 할만한 곳이 없습니다.

 

삼성전자가 평택에 반도체공장을 지으면서 유발되는 경제효과를 봤을 때 대기업의 존재유무가 큰 차이가 있는데요.

애석하게도 대구는...

 

많은 인구로 인해서 경제가 돌아가는 정도이지 더 성장하는 게 아니라는 겁니다.

그런데 부동산 가격은 급등하고 있죠?

돈은 한계가 있는데 말이죠.

 

 

 

 

 

2018년 미래에셋증권에서 발행된 보고서에서는 부동산 가격의 급등 이유는 투기적인 수요 때문이라고 했는데 참 공감이 가더군요.

 

다들 부동산투자, 부동산투자라고 하는데

절대 투자가 아니고 투기라고 하는게

지역을 분석하거나 산업을 분석하는게 아니라

정말 단순하게 상대적비교, 다른 지역과 비교(입지, 학군 등) 또는 다른 아파트와 비교해서 싸다, 비싸다를 결론내게 되는...

 

제가 보기엔 최근에 부동산에 투기를 하는 사람들은 과거 튤립에 투자하거나 최근 가상화폐에 투자하는 사람들과 동일한 모습을 보입니다.

또한 대부분이 그놈의 갭투자... 또는 대출받아서 투기를 하고 있죠..

손실은 누가 입게 되냐고요?

세입자들.... 특히 전세 세입자...

 

부동산이 무너지면.. 걷잡을 수 없을 겁니다.

대구 경제가 튼튼해서 부동산 가격이 올랐는게 아니라 대출을 이용하고 인위적으로 가격을 올렸기 때문에 무너질 때도 호가가 급격하게 떨어질 겁니다.

 

 

 

- 특징되는게 2가지가 있는데 DSR(총부채상환비율)과 공시지가 상승입니다.

먼저 DSR은 과거에는 아파트나 주택을 담보로 대출을 해줬습니다.

소득과 상관없이 주택만 있으면 대출을 해줬기 때문에 대출을 받아서 아파트를 사서 전세를 놓아서 대출을 갚거나 월세를 놓아서 대출이자를 충당하는 방법을 많이 썼는데

앞으로는 가지고 있는 부채와 소득을 보겠다는 겁니다.

결국 돈없이 부동산을 보유하는 것을 막겠다는 의미인데 부동산에 대한 수요를 줄이겠다는 의도입니다.

 

공시지가 상승인데요.

매매가격이 높으니까 가격을 맞춰가는게 당연하잖아가 아니라

세금인데요. 정부에서 세금을 더 많이 걷어들일 수도 있겠지만

다주택자들에게 세금으로 부담을 주는 겁니다.

 

특히 돈없이 갭투자를 하면서 여러채를 보유하고 가격이 상승하면 매도를 하려고 하는 사람들...

 

 

앞으로 부동산 가격이 폭락하고 투기자와 투자자들이 손실을 보게 될 때 문재인 정부 욕하면 정말 쓰레기입니다.

왜냐하면 문재인 정부는 부동산가격을 안정화시키겠다, 부동산을 팔아라라고 취임초기부터 계속 이야기를 했는데 그걸 버티고 버티다가 문제가 생기니까 정부가 못팔게 만들었다??

투자의 책임은 본인이 책임지는 겁니다.

떨어질 때도 말이죠

 

 

 

 

 

- 금리인상입니다.

참로고 전세계는 경기침체국면으로 들어서고 있습니다.

우리나라도 마찬가지구요.

그런데 금리인상도 하고 있습니다.

 

기본적으로 경기침체국면에서는 금리를 인하하고 유동성을 공급해야죠.

그런데 지난 10년간 저금리였는데 우리나라 경기 살아났나요?

아니죠?

 

미국은 지금 스태그플레이션을 두려워하고 있습니다.

그리고 미국은 경제가 좋습니다.

그래서 느리겠지만 금리인상을 지속적으로 할 것입니다.

 

우리나라의 현재 대출금리도 2018년 11월까지 3.66%인데 11월 금리인상의 결과가 아직 반영되지 않은 수치입니다.

 

또한 미국이 금리인상을 계속하면 또 다시 금리인상을 해야될 겁니다.

 

 

 

 

- 대구는 경제가 성장하면서 돈의 흐름이 좋아져서 부동산 가격이 오른게 아니라 내실없이 빚으로 투기적인 수요들이 달라붙어서 가격을 올려놓았습니다.

 

그래서 경기는 안좋아지고 상가에 공실도 생기고..인구는 줄어들고 있고

그런데 가구수보다 주택수는 많고...

정부정책은 부동산에 안좋은 정책들 뿐이고..

금리는 인상되고 있고 물가도 상승하는데 소득은 제자리..

 

 

미국의 부동산발 위기인 서브프라임이 우리나라 사람들보다 멍청해서 생겼다고 생각하나요?

일본의 버블경제가 지식이 없어서 발생했다고 생각하나요?

튤립버블과 가상화폐는요?

 

현재의 가치보다 과도하게 높은 가격을 버블이라고 부릅니다.

부동산 버블은 곧 터질겁니다.

 

그리고 대구는 참으로 심각한 피해를 입게 될 겁니다.