금리인상과 디플레이션 그리고 부동산의 위기

2008년 미국의 양적완화정책 이후로 전 세계와 우리나라는 부동산 불패가 이어졌습니다.
어마어마한 돈이 풀렸고 그로 인해 화폐가치를 하락했고 실물 자산의 가격 급등이 이어졌습니다.
10년 동안 부동산에 투자한 사람들은 실패하기가 어려운 시장이었고 그들의 자신감(자만심)은 엄청나게 크며 부동산에 투자만 하면 본인들은 수익을 올릴 수 있는 사람이라고 믿고 있는 사람들이 많은데요.
과연 그럴까요?

이제 미국의 금리 인상으로 인해서 이제 자산 축소, 디플레이션의 시대가 열리고 가장 타격을 받는 것은 부동산이라고 생각합니다.
오늘은 그 이야기를 풀어보려고 합니다.

 

 

 

- 최근 미국 금리 인상 관련 뉴스입니다.
금리 인상이 왜 우리나라의 경제에 악영향을 주는지는 뒤에 설명드리겠습니다.
현재 기사만 보면...
미국 금리는 인상을 해도 달러는 약세라는 미국 경제에 상당한 호재가 나타나고 있으며 인플레가 2%를 넘을 것으로 예상하며 미국의 계속된 금리 인상을 진단하고 있습니다.
자넷 옐런 FED 의장은 2019년까지 정책금리를 3%로 맞추겠다고 이야기했는 바 매년 3회 정도의 금리 인상을 예상할 수 있습니다.

미국이 금리 인상을 하는데 왜 우리나라도 금리를 인상해야 되나요?
라는 생각이 들 텐데요.

 

 

예를 들어서 우리나라의 금리가 1%고 미국 금리가 3% 라면
우리나라에 대출을 받아서 미국에 예금을 맡기면 무위험 차익거래로 2%의 수익을 얻을 수가 있습니다.
금액이 크면 클수록 좋겠죠?
그런데 우리나라에서 대출을 받을 때 원화로 받을까요?
아닙니다. 달러로 받게 되죠?
그럼 우리나라의 외화보유액이 줄어들게 되고 그로 인해서 원화 약세가 나타나게 되고 그럼 우리나라에 투자한 외국인들은 환차손을 보게 되면서 자산을 매각하고 해외로 자금을 가지고 나가게 되고 그로 인해서 또다시 외화보유액이 줄어들게 되는 악순환이 나올 수 있습니다.

 

 

이는 제가 최악의 상황을 가정해서 이야기한 건데 미국의 금리 인상이 우리나라에도 직, 간접적으로 영향을 준다는 겁니다.

 

 

 

 

- 가계신용대출금액입니다.
2017년 3분기 기준으로 1,419조 원의 가계대출이 있습니다.
이 중에 신용대출도 있을 거고 주택 담보대출도 포함되어 있을 겁니다.

이 금액 중에서 1%만 대출금리를 올려봅시다.
현재 나가는 이자에서 14조 원이라는 금액이 이자비용으로 발생하게 됩니다.

우리나라의 2018년 정부 예산이 429조 원입니다.
가계대출로 우리나라의 3년 치 정부 예산과 맞먹는 수치이고요.
이자 14조 원은 2017년 문재인 대통령이 당선 후 추경예산 편성을 위해 한국당과 싸움을 하면서 받아 갔던 추경예산 11조 원보다 더 많은 금액입니다.

 

 

그래도 이해가 안 되시면
5억 원짜리 아파트를 하나 구매하면서 주택 담보대출로 약 3억 원을 대출을 받았다고 가정했을 때
현재 금리를 3%로 잡으면 1년 동안 이자가 900만 원이고 한 달에 75만 원의 이자비용이 발생합니다.
그런데 금리가 1% 올라서 대출금리가 4%가 되었다고 가정하면
1년에 이자가 1200만 원이고 한 달에 100만 원의 이자비용이 발생합니다.

 

 

많은 사람들은 벌어오는 소득에서 어느 정도의 이자비용은 충당이 가능하지만 이자비용이 일정 수준 이상을 넘어서게 되면 소비를 줄이게 되고 실물경제에 안 좋은 영향을 미치게 됩니다.
그래서 지금 문제인 정부가 부동산 가격을 막는 게 이런 이유입니다.
앞으로 금리 인상 시기인데 부동산 가격이 오르게 되면 가계는 부채 비중이 커지게 되고 금리가 어느 선 이상 도달하게 되면 터진다는 거죠.
그걸 미연에 방지하기 위해서 부동산 정책을 쓰고 있는 겁니다.

 

 

 

 

- 은행 대출금리입니다.
그나마 다행인 건 시중 은행들의 금리 인상 속도가 아직은 높지 않다는 겁니다.
2015년 하반기부터 지금까지 대출금리가 비슷한 모습을 보이고 있는데요.
미국의 정책금리가 인상하고 있는 상황에서 대출금리가 평평한 모습을 보이는 건 카카오뱅크 등의 인터넷은행과 문재인 정부의 은행 압력이 어느 정도 통했다고 생각합니다.

문제는 은행의 대출금리가 언제까지 버틸 수 있냐는 거죠.
뒤에 차트를 보면 은행 대출금리가 급등을 해도 이상하지 않다는 것을 알 수 있을 겁니다.

 

 

 

- 국고채 5년 물입니다.
2015년, 2016년을 바닥으로 금리가 상승을 하고 있으며
2018년 1월의 금리 수준은 2014년 수준에 미치지는 못하지만 그래도 최근에 가파르게 오른 것을 알 수 있습니다.
2017년 12월 한국은행 금리 인상이 이유겠죠.

현재의 은행 대출금리는 2015년 수준임에 반해 국고채 5년 물은 2015년 금리를 뛰어넘었습니다.
단순 금리가 아닌 변동성으로 풀어보자면
가계부 채보다 국가부채의 변동성이 더 크다?? 고 이해를 해야 하나요?
반대로 국가부채보다 가계부채의 변동성이 더 켜야 정상이지 않을까요?

그래서 저는 가계부채 대출금리가 더 가파르게 오를 수 있다고 생각합니다.

 

 

- 주택 매매가격지수입니다.
2013년 11월을 저점으로 2015년 7월까지 가파르게 오르고 있습니다.
그 뒤로도 상승세를 둔화가 되었지만 그래도 상승을 이어가고 있습니다.
현재 가계부채의 원인은 주택 가격 상승이라고 저는 생각하기 때문에 주택 가격지수를 보여드리는 겁니다.


그리고 다른 이야기를 잠깐 드리겠습니다.
경제와 관련된 건데요.
앞서 미국은 금리 인상을 하는데도 인플레가 우려된다고 했습니다.

우리나라의 경우는 저금리정책을 쓰고 있지만 경제가 그렇제 좋아지지는 않았죠?
2017년에 반도체로 인해서 경제 성장률이라는 수치가 좋아졌지만...
원인은 많죠...
그런데요.

 

 

 

- 소비자물가입니다.
2011년부터 계속 오르고 있습니다.
미국의 저금리 정책이... 우리나라의 금리 인하가 경제를 계속 좋아지게 했는지는 모르겠습니다.
하지만 부동산 가격은 계속 올렸고 소비자물가지수도 지속적으로 올렸습니다.

 

 

 

- 그런데.. 생산자물가지수는 어떤가요?
물가가 지속적으로 하락을 하다 2016년 하반기부터 상승을 합니다.

뭔가 이상하지 않나요?
생산자의 물가는 하락을 했었는데 어떻게 소비자의 물가는 계속 오르는 걸까요?
중간 유통구조의 문제??
제가 이 이야기를 하려는 건 아닙니다.
마지막으로 유가를 보겠습니다.

 

 

 

 

- 국제유가입니다.
어떤가요?
생산자물가지수와 비슷한가요?

제가 하고자 하는 이야기는 이겁니다.
생산자물가지수는 원료인 유가와 연관성이 높다는 거...
그렇다면 유가가 올라가면 생산자 물가도 올라가게 되고 그럼 우리나라의 물가도 올라가게 될 겁니다.
그럼 우리나라도 금리 인상을 예상보다 빠르게 단행하지 않을까요?

제가 이렇게 이야기하는 것은 국제유가가 예상과는 다르게 조금씩 오르고 있기 때문입니다.

대내적인 문제로 인해서 금리 인상보다는 대외적인 환경으로 인해서 금리 인상이 발생할 수 있고 이로 인해서 우리나라에 디플레이션이 진행되면 부동산으로 받쳐온 경제가 무너질 수 있지 않을까?
라는 생각을 해봅니다.

 

 

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