금리인상기, 부동산 하락에 대비하자

11월, 한국은행의 금리인상...

과연 할것이냐 말것이냐를 두고 의견들이 팽팽한데요

11월 금리인상은 무조건 할겁니다.

만약에 금리인상을 하지 않고 12월에 미국이 금리인상을 먼저하게 되면 금리역전 현상이 일어나게 됩니다.

이론적으로 금리가 역전되면 우리나라게서 자금이 유출되어 미국으로 돌아간다는 것을 의미하는데요

그게 미국에서 금리를 올리는 이유죠.

 

미국은 서브프라인 사태로 인해 무너진 부동산 시장을 살리기 위해서 양적완화를 시행하였고 달러를 찍어내었는데 이제는 그 자금을 회수하고 있는겁니다.

만약에 금리역전 현상이 나타나게 되면 미국이 원하는 바인겁니다.

 

혹자는 말합니다.

예전에도 금리역전현상이 있었고 그때는 문제가 없었다고.

그런데 저는 분명히 이야기 할 수 있는게 그 당시에는 문제가 없었지만 시간이 지나면서 문제가 발생했다는 겁니다.

미국의 정책금리 결정을 지켜보고 나서 우리가 방향성을 잡다보니 늦은거지 절대 문제가 없었다고 이야기 할 수 없을겁니다.

 

실제 미국의 금리인상은 2015년 12월부터 시작되었고 2016년 12월부터 본격적인 상승에 돌입하였지만 우리나라는 아직도 경기때문이라고 하지만 동결로 시장의 눈치를 보고 있습니다.

자금유출을 바라만 볼 수 없기 때문에 11월 금리인상이 확실하다고 봅니다.

 

 

 

그럼 앞으로 금리인상기에 일어날 부동산 하락에 대해 대비하자는 의미에서 글을 적겠습니다.

제가 의료, 제약, 바이오 고평가에 대한 글, 특히나 신라젠에 대한 고평가 글을 많이 적었는데 주가가 빠져라는 나쁜 의도가 아니라 기업가치에 비해서 상당히 고평가 되었기 때문에 주가가 빠질 수 밖에 없어서 글을 적은 겁니다.

오늘 적는 부동산 하락도 부동산 가격이 무조건 빠져라는 나쁜 의도로 적는게 아니라 앞으로 일어날 일들이 부동산에 악영향을 끼치며 분명히 하락할 수 밖에 없는 이유라서 적는겁니다.

 

 

*코스피 일봉

 

- 코스피 일봉을 보면서 이야기 하겠습니다.

2007년 우리에게 생소한 서브프라임 사태가 터집니다.

부동산발 위기..

신용등급이 좋지 않은 부동산 등을 묶여서 신용등급을 올린다음 다시 재판매하는 파생상품...

그로 인해서 부동산에 문제가 생기자 연쇄적으로 터져버리고 담보인 부동산 가격이 하락했으며 은행에서는 담보가치가 훼손되면서 자금이 부족해진 사태였습니다.

 

미국에서 쓰는 전략은 단순했습니다.

인위적인 인플레이션을 일으켜서 부동산 가격을 회복시키자

 

그래서 그때 벤 버냉키 의장이 헬리콥터 벤이라는 이야기를 들어가면서 실시했던게 양적완화입니다.

1차, 2차, 3차 양적완화

 

하지만 그 당시 미국의 부동산 가격이 바로 회복하지는 않았습니다.

계속 하락하고 있는 부동산에 투자하기는 쉽지 않았죠.

하지만 FED는 자금을 계속 풀었고 그 자금들은 흘러흘러 원자재 시장과 신흥국 시장으로 흘러갑니다.

(미국은 결국 양적완화 정책이 성공했고 지금은 다시 전세계에서 가장 안정적인 시장이 되었습니다.)

 

그 당시에 가장 수혜를 본 국가 중에 하나가 우리나라였습니다.

이명박 대통령의 4대강이라는 토목공사와 청약제도를 손보면서 부동산으로 경기를 뒷받침했죠.

코스피 주가를 보면 2007년 최고치를 2011년에 넘어섭니다.

 

하지만 유럽위기로 인해서 다시 하락을 하게 되죠

 

 

 

*WTI 차트

 

- 서부텍사스중질유의 가겨입니다.

2007년 145$ 였다가 서브프라임사태로 가격이 급락합니다.

미국의 인플레이션 정책으로 유가는 다시 100$를 돌파합니다.

 

 

*국제 금가격

 

- 미국이 양적완하를 통해서 많은 달러를 풀다보니 달러의 약세를 불러오고 달러의 대체제인 금가격 상승을 유발시킵니다.

 

즉, 미국내에서 일어나야할 인플레이션들이 미국을 벗어난 외부에서 일어나면서 전세계는 다시 힘들어 집니다.

 

전세계 경기는 안좋아지기 때문에 금리를 인하하고 유동성을 공급해야 하는데 미국으로 인해서 원자재 가격 급등 등 인플레이션이 발생해버리 금리를 인하하지 못하고 상승하는 모습을 보이게 됩니다.

 

 

 

*한국은행 금리

 

- 한국은행 금리를 보면 2008년 10월부터 금리가 2%로 하락을 합니다.

그리고 2010년 7월부터 금리인상을 하지만 2011년 유럽위기로 인해서 다시 금리하락을 단행합니다.

유럽위기 또한 부동산발 위기였다는 점에서 금리하락은 유효한 정책입니다.

 

 

자.. 그럼 2011년에 부동산 책을 보신분들이 있나요?

그때 나온 책들 대부분이 부동산 가격이 폭락한다, 망한다 등의 제목이 일반적이었습니다.

그 이유는 앞서 서브프라임 사태로 인해서 배운 경험적인 것도 있었겠지만

제 생각에는 금리인상이었을 겁니다.

금리인상 시기에는 인플레이션이 줄어들게 되고 혹시라도 잘못된 정책이 될 경우 디플레이션이 발생하여 자산가격 하락으로 이어지기 때문이죠.

 

그 당시 경기도 좋지 않은데 금리인상까지 나왔기 때문에 문제가 발생할 수 있을거라는 이유이겠죠.

하지만 운이 좋게도 유럽위기로 인해서 다시 금리는 인하가 되고 우리나라 부동산 가격은 오를 수 있게 되었습니다.

 

2011년 당시에도 미국은 경기 회복을 자신하며 금리인상 신호를 보냈었는데 우리나라 선제적으로 대응한 부분이 있었죠.

그리고 미국은 금리동결을 유지했고...

 

 

*부동산 가격

 

- 부동산 가격 변화입니다..

2005년에서 2007년까지 가파르게 상승을 하고 서브프라임 사태로 조정이 약간 있은 후에 완만하게 가격이 상승합니다.

 

최근 모 증권사에서 나온 보고서를 보면 부동산 가격은 투기적인 수요로 인해서 가격이 상승하며 반대로 하락시에는 손해를 보고 팔지 않기 때문에 가격은 계속적으로 상승한다는 글을 봤습니다.

맞는거 같아요.

 

빠질때는 적게 빠지고 오를때는 많이 오르는...

 

 

지금까지는 그랬을지 모르겠습니다만 앞으로는 다를 거라고 생각합니다.

 

바로 가계 신용 때문입니다.

 

 

 

 

*가계신용

 

- 가계신용은 간혹 줄어들기도 했지만 특별한 때를 제외하고는 계속 상승을 합니다.

부동산의 영향이 크겠죠.

주거목적으로 부동산을 사야한다면 어쩔수 없이 대출을 받고 사야하기 때문인데요

위의 차트에서 봤듯이 부동산 가격은 지속적으로 상승을 했습니다.

그리고 가계대출은 증가를 하는 현상입니다.

 

그런데 이제 문제가 하나 있습니다.

바로 금리인상이라는 건데요

 

2008년 금리가 5%였습니다.

가계대출은 700조원이 조금 넘는 수준이었습니다.

이자를 계산하면 35조원입니다.

 

그런데 2017년 현재 금리는 1.25%입니다.

가계대출은 1400조원입니다.

이자는 17.5조원입니다.

대출은 증가했지만 이자는 줄어들었습니다.

 

2008년에 부동산을 하나 보유해서 이자를 내던 사람이 지금 가격에서도 2채를 보유하고 이자를 낼 수 있는 수준입니다.

 

아시다싶이 변동금리의 경우는 이자만 몇년 내고 5년이나 10년 뒤에 원리금을 함께 갚게 됩니다.

투자하기 쉽죠. 이자만 내면 되니까요

그리고 금리 인하로 인해서 이자비용이 줄어들이 집을 한채에서 두채나 세채를 보유할 수 있게 되는 겁니다.

부동산에 대한 공급은 고정되어 있지만 수요는 늘어나니까 부동산 가격이 오를 수 밖에 없는겁니다.

투기적 수요가 늘어나게 된거죠

 

 

이제는 금리인상기입니다.

1400조원에서 금리를 0.25%만 올려도 이자비용이 3.5조원이 더 발생하게 됩니다.

 

FED 의장 자넷옐런이 2019년까지 정책금리를 3%에 맞추겠다고 했습니다.

우리나라의 경우 정책금리가 3% 이상되겠지만 3%라 가정한다면

이자비용이 42조원이 됩니다.

2008년보다 이자비용이 올라가게 되고요.

우리나라가 만약에 금리가 더 올라가게 된다면 이자비용은 더 발생하게 되겠죠.

투기적 수요 뿐만 아니라 실수요자들도 수입에서 이자비용의 부담이 커지면서 경제에 문제가 생기게 될겁니다.

 

 

*아파트 거래

 

- 금리가 거래에 어떤 영향을 미치는지 알 수 있습니다.

2008년까지 금리가 계속 상승을 했습니다.

아파트 거래량은 줄어들고 있죠?

앞서 부동산 가격이 상승한 것은 투기적 수요들이 보유한 물량을 실수요자들이 높은 가격에 사면서 가격이 올라가는... 지금도 서울권에 거래는 줄어들었지만 가격이 올라가는 형상과 동일하다고 보면 됩니다.

 

 

2012년 7월 금리가 하락을 하기 시작합니다.

거래량을 보면 2012년의 바닥으로 거래가 늘어나기 시작하며 2015년까지 계속적으로 거래가 증가합니다.

 

그럼 2015년부터 왜 거래가 줄어들었다고 생각되나요?

그리고 이번에는 매년 거래가 줄고 있습니다.

왜 일까요?

바로 금리인상 때문입니다

 

 

*미국 정책금리

 

- 미국의 정책금리는 2007년 서브프라임 사태 후에 0 ~ 0.25%를 유지하고 있었는데요

2015년 12월에 금리를 한번 올립니다.

그리고 금리인상에 대한 이야기는 그 전부터 나왔고요.

금리인상기에 대비하기 위해 발빠른 투기적 수요들이 빠져나왔다고 생각합니다.

2016년 12월 미국은 금리인상을 본격적으로 단행하고 있으며 우리나라 또한 금리인상을 앞두고 있습니다.

결국 이자비용에 부담을 느끼게 되는 다주택 투기자들은 주택을 하나 둘 팔게 되겠죠.

 

하지만 거래가 안되는 이유..

손실보고 팔지 않기 때문입니다.

실소유자 및 매수대기자들은 앞으로 금리 인상하면 집값이 떨어질테니 높은 가격에 매수하지 않는 거고 지금 보유중인 세력들은 손해보고 팔지 않겠다는 겁니다.

 

재밌는게 지금 실거래로는 거래가 힘든데 경매로 넘기면 거의 제값받고 팔리거든요

여기에 대한 문제점도 많은데...

그건 나중에 이야기 하겠습니다.

 

결국 경매에서 실거래가보다 낮은 가격에 거래가 이루어지면 보유하고 있는 물량들이 낮은 가격으로 풀리겠지만 어떻게 된 건지 경매에서는 시세에 맞게 거래가 되니 보유자들은 물량을 굳이 내놓을 필요가 없는 겁니다.

 

 

2018년부터는 금리인상 폭이 클 것으로 예상합니다.

우리나라의 경제회복이 좋다는 걸 경제성장률이 보여주고 있죠.

내수는 죽어나고 있는데..

 

금리인상은 이자비용 발생으로 부동산과 경제에 악영향을 주게 될 겁니다.

어쩌면 가계부채, 부동산가격, 금리인상 이 모든 문제가 이번 문재인 정부의 숙제일 겁니다.

앞선 이명박 정부, 박근혜 정부가 미루고 미루었던 문제를 문재인 정부가 풀어줄지는 모르겠지만

저는 이문제가 상당히 어렵고 난해하다는 걸 알기 때문에 혹시라도 문제가 생긴다 하더라도 문재인 정부를 욕할 생각은 없습니다.

 

하지만 저와 같은 일반 서민들은 알고 있으셔야 합니다.

앞으로의 금리인상 시기는 우리나라 부동산과 경제에 상당히 위험한 시기가 될 것이라는 것을...

 

 

 

추가로 덧붙이자면

주식시장에 유모차 부대가 나타나면 고점이라는 이야기가 있습니다.

전혀 관심을 가지지 않던 주부들이 주식에 관심을 가진다는 거죠.

비이성적 과열 시장에서 나타나는거죠

 

최근에 부동산 시장이 그렇습니다.

경매나 부동산 공부를 하는 곳에 가면 주부들이 많이 있습니다.

공부를 하는게 나쁘다는 게 아니라 앞으로의 흐름을 보는게 아니라 단편적인 것만 보고 투자를 하게 됩니다.

내가 낙찰을 받았다. 내가 부동산을 샀다는 것에 중심을 두고 사면 무조건 오른다고 생각하는 거 같습니다.

그리고 사람들은 낙찰을 받고 부동산을 샀다는 것에 축하를 해줍니다.

공부해서 샀다고...

수익을 내고 나서 축하를 해주는게 맞는데..

 

 

글이 도움이 되셨으면 추천부탁드립니다.^^

 
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