2017년 1월 19일
미국 FED 의장인 자넷 옐런이
'점진적 금리인상'
이라는 표현과 함께 '2019년까지 금리를 3%로 맞추겠다.'고 합니다.
그리고 '금리를 10번정도 올리겠다.'는 이야기를 합니다.
실제 미국은 3월과 6월에 금리를 인상하였고 9월에는 자산축소를 진행하며 12월에 또한번 금리인상이 유력시 되고 있습니다.
또한 이번에 FED의장이 교체될 가능성이 있는데 새롭게 점쳐지고 있는 인물이 파월 연준 이사인데 온건파로 분류되지만 옐런 의장보다는 매파쪽으로 치우친 인물로 보고 있으며 현재의 옐런 의장의 정책을 계승할 것으로 보고 있습니다.
이 말은' 2019년까지 금리 3%로 맞추겠다.'는 것을 의미합니다.
그럼 우리나라로 와서
미국의 12월 금리인상설과 우리나라 경제성장률 3% 달성으로 한국은행의 11월 금리인상설이 유력해지고 있는 상황에서 은행의 대출금리는 올라가고 있는 상황입니다.
이제 유동성의 시대는 저물고 긴축의 시대가 도래하고 있습니다.
금리인상시 부동산에 왜 문제가 생기는가에 대해서 설명드리겠습니다.
예를 들어서
2008년 집한채에 1억원을 하고 금리가 5%였습니다.
1년에 이자만 500만원이 나갔습니다.
그런데 금리가 조금씩 떨어집니다.
5%였던 금리가 2.5%로 떨어집니다.
1년에 500만원씩 내던 이자가 250만원이 됩니다.
조금 가계여유가 생기니 조금 더 좋은 집으로 조금 더 높은 가격으로 이사를 가도 될 듯합니다.
투자자들은 1억원짜리 집을 한채 더 구매를 해도 이자에는 변함이 없으니 부담이 없어집니다.
사람들은 이사가 빈번해지고 투자자들은 더 많은 집을 사게 되고 수요가 더 늘어나면서 집값이 조금씩 올라갑니다.
그리고 시간이 흘러2014년이 되었고 1억원하던 집이 이제는 2억원이 되었습니다.
그런데 금리는 2.5%입니다.
사람들이 부담은 여전히 없습니다.
왜냐고요?
2008년에 1억원에 금리 5%로 500만원 이자를 내었는데
2014년에 2억원이지만 금리가 2.5%여서 이자는 500만원 그대로 이거든요
그리고 집값도 올랐으니 얼마나 좋나요.
이제 금리가 인상되면서 문제가 발생하기 시작합니다.
집값은 2억원으로 올랐고 금리는 2.5%에서 다시 5%가 됩니다.
분명 몇년전만해도 1년에 이자가 500만원이었는데 지금은 1년에 이자가 1000만원이 됩니다.
(언제 어떻게 샀느냐에 따라 다르겠지만 단순하게 계산해봅시다.)
이제 1년에 500만원이나 더 생각지 못한 지출이 나가게 됩니다.
다르게 생각하면 약 10년 동안 집값이 2배 오르고 금리가 회복되었는 것에 불과하지만 이자는 더 늘어나게 되었습니다.
또한 대출도 2배나 더 받게 되었습니다.
그런데 소득도 2배가 늘었나요?
소득도 2배가 늘었다면 문제가 없죠. 정상입니다. 하지만 늘지 않았죠
소득에서 이자부담이 증가했다는 점에서 이제 문제가 출발합니다.
대출을 받은 대부분의 사람들의 70%가 변동금리일겁니다.
금리인상에 대한 리스크를 다 부담하게 되겠죠
현재 정부의 고민인 가계부채의 증가가 문제로 나타나게 됩니다.
그럼 다시 크게 한번 보겠습니다.
가계부채가 대략 1400조원정도가 됩니다.
3%인 금리가 4%로 1%만 증가해도 1년 이자만 14조원이 늘어나게 됩니다.
상상도 못할 어마어마한 숫자입니다.
은행은 가만히 앉아서 14조원이라는 이자수익이 발생하게 됩니다.
문제는...
앞에서 이야기 했듯이 소득이 못따라주는겁니다.
미국의 금리는 2019년까지 계속 상승할 것이고 우리나라의 금리도 오르면 대출금리도 상승을 할 겁니다.
금리가 상승함에 따라 서서히 이자를 못 갚는 가구가 증가할 것입니다.
소득이 못 따라주기 때문에...
특히 주택을 담보로 빌렸던 사람들은 집이 경매에 나오게 될거고 이런 가구들이 증가하면 집값은 하락하게 될 겁니다.
그러면 담보가치가 하락하게 되고 이에 은행들은 담보가치 하락분에 대해서 대출자들에게 자금 상환을 요구하거나 대출금리 인상을 요구하게 될겁니다. 여기서 또 연제나 자금상환을 못하면 경매가 나올거고 가계는 소득이 낮아지니 소비는 위축될 것이고 경제에 악영향을 주게 됩니다.
제가 하는 말이 소설같으신가요?
가깝게는 2008년 미국의 서브프라임사태가 있었으며 그 와 비슷한 금융상품이 현재 우리나라에도 어느 회사라고는 말못하겠지만 신용등급이 낮은 개인채권들을 모아서 원금의 130% ~ 150%의 담보로 만들어서 상품을 판매하는 곳이 있습니다.
문제가 생기면 우리가 모르는 무언가가 연쇄적으로 계속 터질겁니다.
우리나라 대통령과 정치인들은 몰랐을까요?
분명히 알았을겁니다.
하지만 내 손에 피 묻히기 싫었을 겁니다.
제 기억으론 가계부채가 700조원이 넘었을 때부터 위험하다는 기사가 나왔는데 지금은 1400조원입니다.
만약에 이게 터지면 어떻게 될지 여파가 어디까지 이어질지 아무도 모릅니다.
일본은 경제거품이 터지면서 잃어버린 10년의 시대가 왔었고 미국은 서브프라임 사태가 터지면서 제로금리에 유동성공급과 은행에는 스트레스테스트를 시행했었습니다.
부동산 가격 하락과 가계부채에 손을 대는게 위험하다면
소득을 증가시키는 방법이 있습니다. 부채증가율 이상으로 소득을 증가시켜서 부채를 갚는거죠
제가 예상컨데 문재인 대통령의 최저시급 인상은 이런 이유이지 않을까요?
그런데 문제점이 발생합니다.
인건비가 올라가면서 고용을 줄이게 되고 무인시스템이 늘어나게 됩니다.
주유소의 설프서비스와 무인편의점, 공장은 몇십년전부터 기계화가 되었습니다.
최저시급은 올라갔지만 이제는 실업률을 걱정하게 되었습니다.
(참고로 구조조정 후 경기가 좋아지면서 기업들은 호황을 맞이할 겁니다. 1990년대 미국의 다우지수가 10,000pt를 처음 돌파 했을 때의 상황과 유사합니다.)
문제인 정부는 부동산과 가계부채의 문제로 앞으로도 지속적인 부동산정책을 내놓을겁니다.
부동산 가격이 상승하면 가계부채가 더 증가할 것이고 부동산 가격이 하락하면 경제에 악영향을 줄 것이기에 부동산 가격은 정체시키는 정책 또는 완만한 상승을 시키는 정책을 쓸것입니다.
그 사이에 가계소득 증대로 부채를 줄이려고 할 건데
문제는 이 정책이 금리인상 시기에 맞물려서 문제가 발생될 여지가 있습니다.
일본의 잃어버린 10년, 미국의 서브프라임 사태 모두 금리인상 또는 금리인상 시기에 일어난 부동산발 위기였다는 점에서 현재 우리나라에서 일어나는 부동산, 가계부채 문제는 앞으로의 금리인상으로 위험할 수 있다는 것을 충분히 인지해야 할 겁니다.
케인즈학파의 청춘부동산
http://band.us/n/a1a1vbXbi0s1z
