대구 부동산 상가에 대해서..

개인적인 대구부동산 상가에 대해서 이야기를 해보려고 합니다.

부동산은 자격증을 가지고 있기에 언제가는 사무실을 열 생각이라서 미리 준비하는 겁니다.

그리고 부동산 일을 하는 가장 큰 이유는..

주식시장과는 다른게 아주 협소하고 특별하며 좋은 물건을 다 공유하는게 아니라 중개사무소에서 가지고 있다는 거고 그 좋은 물건을 가지기 위해서는 부동산 사무실을 여는게 좋다는 생각으로 지금 일을 하고 있습니다.

 

저는 앞으로 금리가 오르고 북한 이슈가 계속 생기면 부동산 가격은 하락할 것으로 생각합니다.

그러면 좋은 물건들이 쏟아져 나올건데

그때 잡을 생각입니다.

그 기회를 잡기 위해 기다릴겁니다.

 

 

제가 부동산 사무실에서 일한지 일주일이 지났는데요.

솔직히 배운건 없습니다.

그냥 제가 직접 발로 뛰면서 물건을 받아왔고요.

동대구역세권쪽( 신세계백화점 건너편에서 MBC까지)는 상권분석, 업종분석을 다 했습니다.

블로그에 올릴 생각도 했지만

제가 올렸는데 다른 부동산들이 챙겨가버릴까봐...

 

혹시라도 신세계백화점 건너편에서 MBC까지 궁금한게 있으시면 밴드에 가입하셔서 물어보세요.

그럼 답변 해드리겠습니다.

이번주는 수성구쪽 분석을 해보려고 합니다.

 

 

대구부동산 상가에 대해서 이야기 하겠습니다.

현재 상가는 공실이 상당히 많이 있습니다.

길을 걷다보면 몇걸음만 걸어가면 임대라는 현수막을 많이 볼 수 있는데요

 

혹시 요즘 상가 공실이 왜 많은지 생각해 보셨나요?

경기가 나빠서?? 높은 임대료??

 

다 맞습니다.

 

저는 그 중에서도 2가지 이유로 요약을 했습니다.

 

 

첫번째는 높은 임대료입니다.

 

이게 웃긴게 기본적으로 물가가 상승하기 위해서는 수요가 많거나 공급이 적어야 하는데요

대구는 과거에 적정했습니다.

수요와 공급이 어느선에서 일치하는.. 그래서 전국에서도 물가가 싼 도시에 해당되었었죠.

그리고 수요자인 임차인과 공급자인 건물주간에 문제도 없었는데요

 

2013년 이후부터 외지인들 특히 투자자들이 들어오면서

건물을 사들이기 시작합니다.

웃긴게 앞으로의 성장가치?? 뭐 이딴게 아니라 오직 수익률이었죠.

 

간단하게 설명하면

1억짜리 건물이 있습니다.

월세 40만원으로 1년에 480만원의 수익을 올립니다.

임차인도 저렴한 월세에 불만이 없고 공급자인 건물주도 불만없이 잘 살고 있습니다.

그런데 외부투자자들이 와서는 2억원에 건물을 사들입니다.

그리고 월세를 100만원으로 올립니다.

1년에 1200만원의 임대수익을 올립니다.

(실제 상가임대차보호법으로 이렇지는 않습니다.)

연6%의 수익을 올립니다.

주변에는 다들 4%대 수익을 올리는데 이 건물은 6%의 수익을 올립니다.

그럼 대략 5%대 수익률로 맞추기 위해서는 건물가격이 대략 2억 4000만원이 되어야 합니다.

외부투자자들은 4000만원의 양도차익을 얻게 됩니다.

 

이해가기 쉽게 단순화 시켜서 설명했습니다.

 

그럼 주변 건물주들은 어떨가요?

자기는 월세 40만원 받는데 옆에는 100만원 받으면??

같이 올리겠죠??

 

그래서 임대료가 올라갑니다.

 

지금 상가 공실들을 보면 임대료가 많이 높아서 안들어가는겁니다.

 

 

두번째는 권리금입니다.

 

상가의 프리미엄같은건데요.

이게 웃깁니다.

 

권리금이 위치권리금, 시설, 영업 등등 몇개가 있습니다.

그런데요.

이게 웃기는게..

A라는 사람이 처음 가게에 들어와서 1000만원을 들여서 시설을 합니다.

그런데 장사가 안되네요.

그럼 시설비 1000만원을 낮추거나 빨리 돈을 회수할 생각이 아닌 남은 기간동안 장사하면서 시설비인 1000만원을 받아가려고 합니다.

그래서 부동산이나 다른 임차인에게는 권리금 1500만원을 부릅니다.

이야기하면서 조금씩 낮추는데...

권리금 1000만원이면 조그맣게 장사하는 곳은 새걸로 맞출수 있습니다.

감가상각 개념?? 그런거 없습니다.

투자한 금액 뽑아가야 한다는 겁니다.

 

자.. 그런데요.

이건 괜찮습니다. 1000만원 정도야...

위치도 마음에 들고 시설도 깨끗하니 내가 다시 안사도 되겠구나...

여기서 손을 좀 더 보면...

이라고 해서 또 1000만원을 더 들여서 고칠거 좀 고치고 교체할 걸 교체합니다.

그리고 장사가 안되면 가게를 내놓는데요

 

그러면 이제 권리금이 2000만원이 됩니다.

앞서 2번째 가게가 장사가 안되서 문을 닫는데...

 

그렇게 몇번 주인이 바뀌고 나면 권리금이 몇천만원이 되는겁니다.

장사가 잘 되든 안되든 상관없습니다.

권리금을 붙여서 투자금액은 회수하겠다는 생각입니다.

 

문제는 결국 마지막 누군가는 그 권리금을 회수를 못하게 되는데요.

대부분의 임대인은 원상복구를 요구합니다.

특약에 적어놓죠.

그럼 철거비용만 들어가게 되고 권리금도 못 받고 나가게 됩니다.

 

제가 일주일동안 경험해본 문제는 높은 임대료와 높은 권리금인거 같습니다.

 

가격이란게 한번 올리긴 쉬운데 내리긴 어렵죠

이제 높은 임대료와 권리금이 내려지지 않는 이상은

공실이 많아질겁니다.

 

앞으로 금리인상되면 경제는 더욱 어려워질거란거 예상하고 장사를 시작하세요.

그리고 제발 부탁드리건데요

장사 하시는 분들 사업계획서 한번 장석해보시고요.

보증금과 월세, 비용에 따른 매출과 수익, 상권분석과 평일 낮과 밤, 주말 낮과 밤의 유동인구, 주변 업종에 대해서 분석은 한번쯤하고 시작하시기 바랍니다.

 

말이 샜는데요.

결론은 대구 상가는 앞으로 공실은 더욱 늘어날거라는 겁니다.

 

 

케인즈학파의 주식이야기 밴드

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